راهنمای ساده و کاربردی برای متقاضیان؛ از محاسبه هزینه ساخت تا سهم وام ۶۵۰ میلیون تومانی

به گزارش ساختمان نگار، یکی از پرتکرارترین پرسش‌های متقاضیان نهضت ملی مسکن این است که هزینه نهایی واحدهای مسکونی چگونه محاسبه می‌شود و چرا مبلغ پرداختی در طول اجرای پروژه تغییر می‌کند؟ بسیاری تصور می‌کنند قیمت ساخت تنها بر اساس متراژ داخل واحد محاسبه می‌شود، در حالی که هزینه‌های مشاعات، تأسیسات، آسانسور، پارکینگ و سایر بخش‌های مشترک نیز در قیمت تمام‌شده هر واحد نقش دارند. در ادامه، نحوه محاسبه هزینه پروژه را با مثال‌های ساده و قابل فهم بررسی می‌کنیم.هزینه پروژه‌های نهضت ملی مسکن چگونه محاسبه می‌شود؟ تفاوت متراژ خالص و مشاعات چیست؟ با مثال واقعی، نحوه محاسبه قیمت ساخت، سهم متقاضی و تأثیر وام 650 میلیون تومانی را به زبان ساده بخوانید.

در ادامه سلسله مباحث ابهامات در حوزه طرح نهضت ملی مسکن، ساختمان نگار تلاش کرده است با همکاری مهندس سجاد امینی معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان کرمانشاه،مهم‌ترین پرسش‌های متقاضیان را با زبانی ساده و بر پایه قوانین و رویه‌های رایج پاسخ دهد تا مخاطبان بتوانند با آگاهی بیشتری روند پرونده خود را دنبال کنند.
برای کسب خبرها و مطالب مشابه عضو کانال ساختمان نگار در بله بشوید:
Https://ble.ir/@sakhtemannegar

@sakhtemannegar
متقاضیان می توانند سوالات و ابهامات خود را در قسمت زیر این مطالب (دیدگاه ها و نظرات) ارسال کنند
توجه: پاسخ‌های این گزارش صرفاً جنبه اطلاع‌رسانی دارند و جایگزین قوانین، قراردادها یا بخشنامه‌های رسمی نیستند. با توجه به امکان تغییر ضوابط، ملاک نهایی تصمیم‌گیری، اطلاعیه‌های وزارت راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، بانک عامل، اداره کل راه و شهرسازی هر استان و مفاد قرارداد پروژه خواهد بود.

هزینه ساخت نهضت ملی مسکن بر چه اساسی تعیین می‌شود؟
در پروژه‌های نهضت ملی مسکن، قیمت واحدها معمولاً بر اساس قیمت تمام‌شده ساخت محاسبه می‌شود؛ یعنی هر میزان که هزینه اجرای پروژه افزایش یا کاهش پیدا کند، قیمت نهایی واحد نیز متناسب با آن تغییر خواهد کرد.
هزینه ساخت تنها شامل دیوار، سقف و کف واحد نیست؛ بلکه مجموعه‌ای از هزینه‌ها را در بر می‌گیرد، از جمله:
اسکلت و فونداسیون
سفت‌کاری و نازک‌کاری
تأسیسات برقی و مکانیکی
آسانسور
راه‌پله و لابی
پارکینگ
محوطه‌سازی
انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب
هزینه‌های نظارت، بیمه و سایر هزینه‌های قانونی پروژه
به همین دلیل، قیمت هر متر مربع اعلام‌شده برای پروژه، مجموع هزینه‌های ساخت را شامل می‌شود.

تفاوت متراژ خالص و متراژ مشاع چیست؟
یکی از ابهاماتی که بسیاری از متقاضیان با آن روبه‌رو هستند، تفاوت میان متراژ خالص و متراژ مشاع است.
متراژ خالص
متراژ خالص همان فضایی است که مالک به صورت اختصاصی از آن استفاده می‌کند؛ مانند:
پذیرایی
اتاق خواب‌ها
آشپزخانه
سرویس بهداشتی
حمام
بالکن (در صورت لحاظ شدن در سند)
به عنوان مثال، اگر در قرارداد نوشته شده باشد متراژ خالص واحد 85 متر مربع، یعنی فضای داخلی قابل استفاده مالک 85 متر است.

متراژ مشاع
مشاعات، فضاهایی هستند که همه ساکنان ساختمان به صورت مشترک از آن استفاده می‌کنند، مانند:
راه‌پله
آسانسور
لابی
پارکینگ
موتورخانه
پشت‌بام
راهروها
محوطه ساختمان
هزینه ساخت این بخش‌ها نیز بین تمام واحدها تقسیم می‌شود.

مثال ساده از نحوه محاسبه هزینه ساخت
فرض کنید یک واحد دارای مشخصات زیر باشد:
متراژ خالص واحد: 85 متر مربع
سهم هر واحد از مشاعات: 15 متر مربع
بنابراین مبنای محاسبه هزینه ساخت برابر خواهد بود با:
85 متر مربع فضای اختصاصی + 15 متر مربع سهم از مشاعات = 100 متر مربع
اکنون هزینه ساخت را بر اساس دو مثال بررسی می‌کنیم.
مثال اول؛ اگر هزینه ساخت هر متر مربع 20 میلیون تومان باشد
متراژ قابل محاسبه: 100 متر مربع
هزینه هر متر مربع: 20 میلیون تومان
هزینه کل ساخت:
100 × 20 میلیون تومان = 2 میلیارد تومان
اگر متقاضی از وام 650 میلیون تومانی استفاده کند:
هزینه کل ساخت: 2 میلیارد تومان
وام بانکی: 650 میلیون تومان
آورده تقریبی متقاضی: یک میلیارد و 350 میلیون تومان
مثال دوم؛ اگر هزینه ساخت هر متر مربع 25 میلیون تومان باشد
متراژ قابل محاسبه: 100 متر مربع
هزینه هر متر مربع: 25 میلیون تومان
هزینه کل ساخت:
100 × 25 میلیون تومان = 2 میلیارد و 500 میلیون تومان
در این حالت:
هزینه کل ساخت: 2 میلیارد و 500 میلیون تومان
وام بانکی: 650 میلیون تومان
آورده تقریبی متقاضی: یک میلیارد و 850 میلیون تومان

چرا مبلغ آورده متقاضی در طول پروژه تغییر می‌کند؟
یکی از مهم‌ترین دلایل تغییر مبلغ آورده، افزایش هزینه‌های اجرای پروژه است.
برای نمونه، اگر در زمان آغاز عملیات اجرایی، هزینه ساخت هر متر مربع 20 میلیون تومان باشد اما در پایان پروژه به 25 میلیون تومان برسد، هزینه نهایی واحد نیز افزایش پیدا می‌کند.
از مهم‌ترین عوامل افزایش هزینه ساخت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
افزایش قیمت مصالح ساختمانی
افزایش دستمزد نیروی انسانی
رشد هزینه حمل‌ونقل
افزایش هزینه تأسیسات و تجهیزات
افزایش هزینه انشعابات و آماده‌سازی
طولانی شدن زمان اجرای پروژه
به همین دلیل، آورده متقاضیان معمولاً متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه و هزینه‌های واقعی ساخت، در چند مرحله دریافت می‌شود.

نکته‌ای که بسیاری از متقاضیان نمی‌دانند
گاهی متقاضیان تصور می‌کنند اگر واحد آن‌ها 85 متر باشد، هزینه ساخت نیز فقط برای همین متراژ محاسبه می‌شود؛ در حالی که هزینه ساخت، علاوه بر فضای اختصاصی، شامل سهم هر واحد از مشاعات ساختمان نیز هست.
به همین دلیل ممکن است مبنای محاسبه هزینه ساخت، به جای 85 متر، حدود 95 تا 100 متر یا بیشتر باشد که این موضوع بسته به طراحی پروژه، تعداد واحدها و سهم هر واحد از مشاعات متفاوت است.

سوالات متداول
آیا هزینه ساخت فقط بر اساس متراژ داخل واحد محاسبه می‌شود؟
خیر. علاوه بر متراژ خالص، سهم هر واحد از مشاعات ساختمان نیز در محاسبه هزینه ساخت لحاظ می‌شود.

متراژ خالص با متراژ مشاع چه تفاوتی دارد؟
متراژ خالص فضای اختصاصی داخل واحد است؛ اما مشاعات شامل بخش‌هایی مانند راه‌پله، آسانسور، لابی، پارکینگ، موتورخانه و سایر فضاهای مشترک ساختمان می‌شود.

آیا مبلغ وام از هزینه کل ساخت کسر می‌شود؟
بله. پس از تعیین هزینه نهایی ساخت، مبلغ تسهیلات بانکی از آن کسر شده و مابقی به عنوان آورده متقاضی پرداخت می‌شود.

آیا قیمت نهایی واحد از ابتدا مشخص است؟
در بسیاری از پروژه‌های نهضت ملی مسکن، قیمت نهایی بر اساس هزینه تمام‌شده ساخت تعیین می‌شود؛ بنابراین ممکن است با تغییر هزینه‌های ساخت، مبلغ نهایی نیز تغییر کند.

چرا آورده متقاضی به صورت مرحله‌ای دریافت می‌شود؟
زیرا هزینه اجرای پروژه هم‌زمان با پیشرفت عملیات ساختمانی پرداخت می‌شود و متقاضی نیز متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه، آورده خود را در چند مرحله واریز می‌کند.

آیا قیمت ساخت روز تحویل ملاک پرداخت خواهد بود؟
خیر واریزی های متقاضیان بر اساس زمان واریز صرف خرید مصالح و ساخت پروژه خواهد شد. البته در برخی موارد مبالغ اولیه صرف هزینه های نظام مهندسی پروانه شهرداری و ... می شود که عملا هنوز به مرحله ساخت وارد نشده ایم. اما در نهایت تمام این هزینه ها محاسبه و در زمان ساخت به عنوان هزینه نهایی کل دوران پرداخت ها به متقاضی اعلام می گردد.

در ادامه، مجموعه‌ای از سوالات متداول که بیشترین جستجو و ابهام را میان متقاضیان نهضت ملی مسکن دارد، همراه با پاسخ‌های کوتاه، دقیق و قابل فهم برای انتشار در سایت خبری «ساختمان نگار» آماده شده است.

سوالات متداول درباره نحوه محاسبه هزینه پروژه‌های نهضت ملی مسکن

1. هزینه نهایی واحدهای نهضت ملی مسکن چگونه محاسبه می‌شود؟
هزینه نهایی بر اساس قیمت تمام‌شده ساخت محاسبه می‌شود. در این روش، هزینه اجرای پروژه شامل مصالح، دستمزد، تأسیسات، مشاعات، آسانسور، محوطه‌سازی، انشعابات و سایر هزینه‌های مرتبط محاسبه شده و پس از کسر مبلغ وام بانکی، سهم متقاضی تعیین می‌شود.

2. آیا قیمت اعلام‌شده برای هر متر مربع فقط مربوط به داخل واحد است؟
خیر. قیمت هر متر مربع معمولاً شامل هزینه ساخت فضای اختصاصی واحد و سهم آن از مشاعات ساختمان مانند راه‌پله، آسانسور، لابی، پارکینگ، موتورخانه و سایر بخش‌های مشترک نیز می‌شود.

3. تفاوت متراژ خالص و متراژ مشاع چیست؟
متراژ خالص، فضای اختصاصی داخل واحد مانند اتاق‌ها، پذیرایی، آشپزخانه و سرویس‌ها است. متراژ مشاع شامل سهم هر واحد از فضاهای مشترک ساختمان مانند راه‌پله، آسانسور، لابی، پارکینگ و محوطه می‌شود.

4. آیا متقاضی باید هزینه مشاعات را هم پرداخت کند؟
بله. هزینه ساخت مشاعات بین تمام واحدهای ساختمان تقسیم می‌شود و هر متقاضی متناسب با سهم خود، بخشی از هزینه این فضاها را پرداخت می‌کند.

5. آیا مبلغ وام از هزینه کل پروژه کسر می‌شود؟
بله. پس از مشخص شدن هزینه نهایی ساخت، مبلغ تسهیلات بانکی از آن کسر شده و مابقی به عنوان آورده متقاضی پرداخت می‌شود.

6. چرا مبلغ آورده متقاضی در طول پروژه افزایش پیدا می‌کند؟
زیرا هزینه ساخت ممکن است در اثر افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها، هزینه حمل‌ونقل، تأسیسات یا طولانی شدن زمان اجرای پروژه افزایش یابد. در پروژه‌های قیمت تمام‌شده، این تغییرات بر مبلغ نهایی اثر می‌گذارد.

7. آیا قیمت نهایی واحد از زمان ثبت‌نام مشخص است؟
در بسیاری از پروژه‌های نهضت ملی مسکن خیر. قیمت نهایی پس از تکمیل پروژه و بر اساس هزینه واقعی ساخت مشخص می‌شود؛ بنابراین ممکن است نسبت به برآوردهای اولیه تغییر کند.

8. چرا آورده متقاضی به صورت مرحله‌ای دریافت می‌شود؟
زیرا پروژه‌ها به صورت مرحله‌ای اجرا می‌شوند و هزینه ساخت نیز هم‌زمان با پیشرفت فیزیکی پروژه پرداخت می‌شود. به همین دلیل، متقاضیان نیز آورده خود را در چند مرحله و بر اساس برنامه اعلامی واریز می‌کنند. مهم تر اینکه متقاضیان امکان پرداخت ملغ کامل ساخت از ابتدای پروژه را نداشته لذا مرحله به مرحله اخذ می شود.

9. اگر هزینه ساخت کاهش پیدا کند، آیا مبلغ پرداختی متقاضی نیز کمتر می‌شود؟
در صورتی که هزینه واقعی اجرای پروژه کمتر از برآورد اولیه باشد، محاسبات نهایی نیز بر همان اساس انجام می‌شود. با این حال، ملاک نهایی، قراردادها و صورت‌حساب‌های رسمی پروژه است.

10. آیا هزینه انشعابات آب، برق و گاز در قیمت ساخت محاسبه می‌شود؟
بسته به قرارداد و ضوابط هر پروژه متفاوت است. در برخی پروژه‌ها این هزینه‌ها در قیمت تمام‌شده لحاظ می‌شود و در برخی دیگر ممکن است جداگانه از متقاضی دریافت شود.ولی عموما هزینه انشعابات با متقاضی بوده و سازنده صرفا هزینه های ساخت و تکمیل واحد ها و بلوک ها را دریافت می کند.

خیر، همیشه این‌گونه نیست. ممکن است در قرارداد متراژ خالص واحد ذکر شده باشد، اما هزینه ساخت بر اساس متراژ خالص به همراه سهم هر واحد از مشاعات محاسبه شود.

12. اگر پروژه با تأخیر تحویل شود، آیا هزینه ساخت افزایش پیدا می‌کند؟
طولانی شدن زمان اجرای پروژه می‌تواند باعث افزایش هزینه مصالح، دستمزد و سایر هزینه‌های اجرایی شود. اینکه این افزایش چگونه محاسبه و بین طرفین تقسیم شود، تابع قرارداد، ضوابط اجرایی و تصمیمات مراجع ذی‌ربط است.

13. آیا همه پروژه‌های نهضت ملی مسکن قیمت یکسانی دارند؟
خیر. هزینه ساخت در هر شهر، استان و حتی هر پروژه می‌تواند متفاوت باشد. عواملی مانند نوع سازه، تعداد طبقات، کیفیت مصالح، شرایط زمین، هزینه‌های اجرایی و زمان ساخت بر قیمت نهایی تأثیر می‌گذارند.

14. آیا افزایش مبلغ وام باعث کاهش آورده متقاضی می‌شود؟
در حالت کلی بله. هرچه مبلغ تسهیلات بانکی بیشتر باشد، سهم آورده نقدی متقاضی کمتر خواهد شد؛ البته این موضوع به هزینه نهایی ساخت و شرایط بازپرداخت تسهیلات نیز بستگی دارد.

15. مهم‌ترین نکته‌ای که متقاضیان باید درباره هزینه پروژه بدانند چیست؟
مهم‌ترین نکته این است که قیمت هر متر مربع صرفاً هزینه ساخت داخل واحد نیست؛ بلکه سهم واحد از تمام هزینه‌های مشترک پروژه نیز در آن محاسبه می‌شود. همچنین در پروژه‌های نهضت ملی مسکن، ملاک اصلی، قیمت تمام‌شده واقعی ساخت است و نه یک قیمت ثابت و از پیش تعیین‌شده.

جمع‌بندی
شناخت تفاوت متراژ خالص و مشاعات، یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که می‌تواند بسیاری از ابهامات متقاضیان نهضت ملی مسکن را برطرف کند. در این پروژه‌ها، هزینه ساخت صرفاً بر اساس فضای داخل واحد نیست، بلکه سهم هر واحد از بخش‌های مشترک ساختمان نیز در قیمت تمام‌شده محاسبه می‌شود. از سوی دیگر، مبلغ تسهیلات بانکی تنها بخشی از هزینه ساخت را پوشش می‌دهد و میزان آورده متقاضی با توجه به هزینه نهایی پروژه تعیین خواهد شد.

منابع
قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه نهضت ملی مسکن
اطلاعیه‌ها و شیوه‌نامه‌های منتشرشده توسط سازمان ملی زمین و مسکن و صندوق ملی مسکن
رویه‌های متداول محاسبه قیمت تمام‌شده در پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن

سلب مسئولیت
این گزارش صرفاً با هدف آشنایی عمومی متقاضیان با شیوه متداول محاسبه هزینه پروژه‌های نهضت ملی مسکن تهیه شده است. ارقام ذکرشده، از جمله هزینه ساخت هر متر مربع و مبلغ وام، صرفاً مثال آموزشی هستند و ممکن است در هر پروژه، شهر یا استان متفاوت باشند. ملاک نهایی محاسبه هزینه و آورده متقاضی، قراردادهای منعقده، ضوابط ابلاغی دستگاه‌های مسئول و صورت‌وضعیت‌های رسمی پروژه است