آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار | قسمت هشتم -شارژ ساختمان؛ چه کسی باید بپردازد و اگر پرداخت نکنیم چه می‌شود؟

نکاتی در خصوص شارژ ساختمان از زبان ساختمان نگار:
آیا واحد خالی از پرداخت شارژ معاف است؟ آیا طبقه همکف می‌تواند هزینه آسانسور را نپردازد؟ و اگر یکی از همسایه‌ها ماه‌ها شارژ خود را پرداخت نکند، مدیر ساختمان چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟ این پرسش‌ها از رایج‌ترین اختلافات در مجتمع‌های مسکونی است. قانون تملک آپارتمان‌ها برای هزینه‌های قسمت‌های مشترک قواعد مشخصی دارد و پرداخت این هزینه‌ها صرفاً به میزان استفاده روزمره از ساختمان وابسته نیست.
شارژ ساختمان چگونه محاسبه می‌شود؟ چه کسی مسئول پرداخت آن است و اگر شارژ را نپردازیم چه پیامدی دارد؟ راهنمای کامل آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار.

برای عضویت در کانال بله در لینک زیر عضو شوید:

https://ble.ir/nehzatemelimaskanksh

شارژ ساختمان دقیقاً چیست؟
شارژ ساختمان در واقع سهم هر واحد از هزینه‌هایی است که برای اداره، نگهداری و حفظ قسمت‌های مشترک ساختمان پرداخت می‌شود.
برق مشاعات، نظافت، نگهداری آسانسور، سرویس تأسیسات، حقوق سرایدار یا نگهبان، هزینه‌های فضای سبز و برخی تعمیرات و خدمات عمومی می‌توانند در گروه هزینه‌های مشترک قرار بگیرند.
بنابراین شارژ را نباید صرفاً مبلغی دانست که مدیر ساختمان هر ماه تعیین می‌کند؛ پشت این مبلغ باید هزینه‌های واقعی و نیازهای ساختمان وجود داشته باشد.

آیا مبلغ شارژ برای همه واحدها باید یکسان باشد؟
خیر، الزاماً این‌طور نیست.
طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها، سهم مالکان از هزینه‌های مشترک در اصل بر اساس نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر واحد به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان تعیین می‌شود؛ البته هزینه‌هایی که ارتباطی با مساحت ندارند می‌توانند به‌طور مساوی تقسیم شوند و مالکان نیز می‌توانند با رعایت مقررات، روش دیگری برای تقسیم هزینه‌ها تعیین کنند.
آیین‌نامه اجرایی نیز نمونه‌هایی از هزینه‌های غیرمرتبط با متراژ مانند هزینه سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور و نگهداری تأسیسات را ذکر کرده که در صورت نبود توافق متفاوت، به‌طور مساوی میان مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود.

آیا واحد خالی هم باید شارژ بدهد؟
پاسخ کوتاه: بله، هزینه‌های مشترک همچنان وجود دارد
یکی از باورهای رایج این است که اگر مالک در واحد خود سکونت نداشته باشد، نباید شارژ پرداخت کند.
اما ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها صراحت دارد که پرداخت هزینه‌های مشترک، چه ملک مورد استفاده قرار گیرد و چه قرار نگیرد، الزامی است.
بنابراین خالی بودن واحد به‌تنهایی باعث از بین رفتن مسئولیت پرداخت هزینه‌های مشترک نمی‌شود.
البته نوع و نحوه محاسبه هزینه‌ها می‌تواند با توجه به مقررات ساختمان، توافق مالکان و ماهیت هزینه متفاوت باشد.

آیا طبقه همکف می‌تواند هزینه آسانسور را نپردازد؟
این هم یکی از اختلافات قدیمی در ساختمان‌هاست.
ممکن است ساکن طبقه همکف بگوید «من از آسانسور استفاده نمی‌کنم، پس چرا باید هزینه آن را بدهم؟»
اما موضوع هزینه‌های مشترک فقط به میزان استفاده شخصی از یک وسیله محدود نمی‌شود. هزینه نگهداری تأسیسات مشترک ساختمان، از جمله آسانسور، در چارچوب مقررات ساختمان قابل مطالبه است و صرف استفاده نکردن یک واحد، به‌تنهایی موجب معافیت از هزینه‌های مشترک نمی‌شود.

شارژ مستأجر است یا مالک؟
تکلیف پرداخت را در قرارداد اجاره روشن کنید
در رابطه میان مالک و مستأجر، بهتر است مسئولیت پرداخت هزینه‌های جاری و سایر هزینه‌های ساختمان در قرارداد اجاره به‌صورت شفاف مشخص شود.
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز در ماده 23، وضعیت پرداخت هزینه‌های مشترک توسط مالک یا استفاده‌کننده را مورد توجه قرار داده است. در مواردی که قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌ها را بر عهده مالک گذاشته باشد، موضوع میان مالک و مستأجر تابع همان قرارداد خواهد بود.
بنابراین توصیه می‌شود هنگام تنظیم قرارداد اجاره، عبارت‌های کلی مانند «شارژ با مستأجر» یا «هزینه‌ها با مالک» بدون توضیح باقی نماند و نوع هزینه‌ها مشخص شود.

اگر یک واحد شارژ ندهد چه می‌شود؟
بدهی شارژ را نمی‌توان برای همیشه نادیده گرفت
پرداخت نکردن شارژ می‌تواند برنامه مالی ساختمان را مختل کند؛ قبض‌ها باید پرداخت شوند، آسانسور نیاز به سرویس دارد و هزینه‌های نظافت و نگهداری نیز متوقف نمی‌شوند.
قانون تملک آپارتمان‌ها برای پیگیری بدهی شارژ نیز سازوکار مشخصی در نظر گرفته است. بر اساس ماده 10 مکرر، مدیر یا هیئت‌مدیره می‌تواند بدهی را با ذکر مبلغ و جزئیات، از طریق اظهارنامه مطالبه کند. در صورت ادامه عدم پرداخت، اقدامات قانونی پیش‌بینی‌شده در قانون قابل پیگیری است.
پس بهترین راهکار برای مدیر ساختمان، شفافیت در هزینه‌ها، اعلام دقیق بدهی و پیگیری قانونی است؛ نه درگیری و اختلاف میان همسایه‌ها.

5 توصیه طلایی برای مدیریت بهتر شارژ ساختمان
1. هزینه‌ها را شفاف اعلام کنید
بهتر است مدیر ساختمان فهرست هزینه‌ها و مبالغ پرداختی را به ساکنان اعلام کند.

2. روش محاسبه شارژ را مشخص کنید
همه ساکنان باید بدانند شارژ بر چه مبنایی محاسبه می‌شود.

3. حساب ساختمان را از حساب شخصی جدا کنید
مبالغ شارژ متعلق به ساختمان است و باید صرف هزینه‌های مربوط به مجموعه شود.

4. بدهی‌ها را به‌موقع پیگیری کنید
تأخیر طولانی در پیگیری بدهی یک واحد می‌تواند پرداخت هزینه‌های ضروری ساختمان را دشوار کند.

5. اختلاف را به دعوای همسایگی تبدیل نکنید
مدیریت ساختمان یک مسئولیت اجرایی است؛ اختلافات مالی باید با استناد به قانون، قرارداد و مصوبات ساختمان پیگیری شود.

جمع‌بندی
شارژ ساختمان فقط یک مبلغ ماهانه نیست؛ منبع مالی برای حفظ امنیت، نظافت، تأسیسات و کیفیت زندگی تمام ساکنان ساختمان است.
پرداخت منظم شارژ، ارائه گزارش شفاف از هزینه‌ها و رعایت حقوق سایر همسایگان می‌تواند بسیاری از اختلافات آپارتمان‌نشینی را از بین ببرد.
اگر شما مدیر ساختمان هستید، شفافیت در دریافت و هزینه‌کرد شارژ بهترین راه برای جلب اعتماد ساکنان است و اگر مستأجر یا مالک هستید، بهتر است پیش از اعتراض به مبلغ شارژ، روش محاسبه و مبنای قانونی آن را بررسی کنید.
ساختمان خوب، فقط با دیوار و سقف ساخته نمی‌شود؛ با مسئولیت‌پذیری و همکاری ساکنان شکل می‌گیرد.

سوالات متداول
1. آیا واحد خالی باید شارژ پرداخت کند؟
بله. قانون تملک آپارتمان‌ها پرداخت هزینه‌های مشترک را حتی در صورت استفاده نکردن از ملک الزامی دانسته است.

2. آیا شارژ همه واحدها باید یکسان باشد؟
خیر. برخی هزینه‌ها بر اساس متراژ و برخی هزینه‌ها، در صورت نبود توافق متفاوت، به‌طور مساوی تقسیم می‌شوند.

3. آیا طبقه همکف از هزینه آسانسور معاف است؟
صرف استفاده نکردن از آسانسور، به‌تنهایی موجب معافیت از هزینه‌های مشترک مربوط به نگهداری آن نمی‌شود.

4. شارژ بر عهده مالک است یا مستأجر؟
این موضوع می‌تواند به نوع هزینه و قرارداد اجاره بستگی داشته باشد. بهتر است مسئولیت هر هزینه در قرارداد به‌طور دقیق مشخص شود.

5. مدیر ساختمان چگونه بدهی شارژ را مطالبه کند؟
قانون برای مطالبه بدهی هزینه‌های مشترک، از جمله ارسال اظهارنامه و پیگیری قانونی، سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده است.

6. آیا مدیر می‌تواند مبلغ شارژ را بدون توضیح افزایش دهد؟
مبلغ شارژ باید بر مبنای هزینه‌های ساختمان و مقررات و تصمیمات معتبر مجموعه تعیین شود و بهتر است تغییرات آن برای ساکنان شفاف باشد.

7. آیا پرداخت نکردن شارژ باعث حذف مسئولیت مالک می‌شود؟
خیر. استفاده نکردن از ملک یا خالی بودن واحد به‌تنهایی موجب معافیت از هزینه‌های مشترک نمی‌شود.

8. مهم‌ترین راه جلوگیری از اختلاف بر سر شارژ چیست؟
شفافیت در محاسبه، ارائه گزارش هزینه‌ها، تعیین دقیق مسئولیت‌ها و پیگیری بدهی‌ها از مسیر قانونی، مهم‌ترین اقدامات هستند.

«شما بپرسید، ساختمان نگار پاسخ می‌دهد» 

سلب مسئولیت
این مطلب با هدف افزایش آگاهی عمومی درباره آپارتمان‌نشینی تهیه شده است و جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نیست. نحوه اجرای مقررات ممکن است با توجه به قراردادها، مصوبات معتبر ساختمان و شرایط هر پرونده متفاوت باشد. در صورت وجود اختلاف حقوقی، پیش از هر اقدام، از مشاور حقوقی یا مرجع صالح راهنمایی دریافت کنید.

منابع
قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه ماده 4 و ماده 10 مکرر.
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، ماده 23 درباره نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک.
اصلاح ماده 23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها