راهنمای جامع متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن؛ -قسمت دوم- دولت دقیقاً چه کمک‌هایی به متقاضیان می‌کند؟

به گزارش ساختمان نگار:، یکی از مهم‌ترین پرسش‌های متقاضیان نهضت ملی مسکن این است که دولت دقیقاً چه بخشی از هزینه خانه‌دار شدن آنها را بر عهده می‌گیرد؟ آیا زمین رایگان است؟ هزینه آماده‌سازی و زیرساخت‌ها با چه کسی است؟ آیا آورده دهک‌های پایین می‌تواند از محل تسهیلات تأمین شود؟ و مهم‌تر از همه، اگر متقاضی توان پرداخت آورده خود را نداشته باشد، چه راهکاری وجود دارد؟
پاسخ به این پرسش‌ها نشان می‌دهد که حمایت دولت در نهضت ملی مسکن فقط یک مورد نیست؛ بلکه مجموعه‌ای از حمایت‌های مستقیم و غیرمستقیم است که بسته به نوع پروژه، شهر، دستگاه متولی و شرایط متقاضی می‌تواند متفاوت باشد.

برای عضویت در کانال بله در لینک زیر عضو شوید:

https://ble.ir/nehzatemelimaskanksh

در این گزارش هم ، ساختمان نگار تلاش کرده است با همکاری مهندس سجاد امینی معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان کرمانشاه،مهم‌ترین ابهامات در خصوص خدمات روبنایی پروژه های نهضت ملی مسکن را با زبانی ساده و بر پایه قوانین و رویه‌های رایج پاسخ دهد تا مخاطبان بتوانند با آگاهی بیشتری روند پرونده خود را دنبال کنند.
برای کسب خبرها و مطالب مشابه عضو کانال ساختمان نگار در بله بشوید:
Https://ble.ir/@sakhtemannegar
متقاضیان می توانند سوالات و ابهامات خود را در قسمت زیر این مطالب (دیدگاه ها و نظرات) ارسال کنند
توجه: پاسخ‌های این گزارش صرفاً جنبه اطلاع‌رسانی دارند و جایگزین قوانین، قراردادها یا بخشنامه‌های رسمی نیستند. با توجه به امکان تغییر ضوابط، ملاک نهایی تصمیم‌گیری، اطلاعیه‌های وزارت راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، بانک عامل، اداره کل راه و شهرسازی هر استان و مفاد قرارداد پروژه خواهد بود.

حمایت دولت در نهضت ملی مسکن را ساده ببینید
اگر بخواهیم کل موضوع را برای یک متقاضی به زبان ساده نمایش دهیم، می‌توان گفت:
**قیمت تمام‌شده مسکن = زمین + آماده‌سازی + زیرساخت + ساخت + خدمات فنی و شهری + هزینه‌های مالی**
حمایت‌های دولتی می‌توانند بخشی از این هزینه‌ها را کاهش دهند یا تأمین آنها را برای متقاضی آسان‌تر کنند.

نقشه ساده حمایت دولت

زمین دولتی
⬇️
واگذاری برای طرح‌های حمایتی / اجاره 99 ساله
⬇️
کاهش هزینه زمین برای متقاضی
⬇️
آماده‌سازی و زیرساخت‌ها
⬇️
ساخت واحد مسکونی
⬇️
تسهیلات بانکی + آورده متقاضی
⬇️
حمایت ویژه از دهک‌های 1 تا 4
⬇️
تسهیلات قرض‌الحسنه + تهاتر زمین + سایر حمایت‌های پروژه

 1. زمین؛ یکی از بزرگ‌ترین کمک‌های دولت

یکی از اصلی‌ترین تفاوت‌های نهضت ملی مسکن با خرید یک واحد مسکونی در بازار آزاد، نحوه تأمین زمین است.
مطابق ماده 7 قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی برای برنامه‌های حمایتی نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن اقدام می‌کند و در چارچوب طرح‌های حمایتی، زمین می‌تواند به شکل اجاره 99 ساله در اختیار پروژه قرار گیرد.

 به زبان ساده:
متقاضی معمولاً قرار نیست مانند خرید یک آپارتمان از بازار آزاد، قیمت کامل زمین را به‌صورت جداگانه خریداری کند.

زمین دولتی → ورود به پروژه حمایتی → کاهش سهم هزینه زمین در قیمت نهایی

این موضوع اهمیت زیادی دارد؛ زیرا در برخی مناطق، زمین می‌تواند سهم بسیار قابل توجهی از قیمت تمام‌شده مسکن داشته باشد.

2. آماده‌سازی زمین؛ فقط زمین خام کافی نیست

وقتی دولت زمین را در اختیار پروژه قرار می‌دهد، هنوز امکان ساخت مستقیم ساختمان وجود ندارد.

زمین باید آماده شود.

 آماده‌سازی شامل چه مواردی است؟
 تسطیح و خاکبرداری
 خاکریزی و زیرسازی
 ایجاد معابر
 جدول‌گذاری
 مسیرهای دسترسی
آسفالت
آماده‌سازی بستر تأسیسات

بنابراین، "زمین حمایتی به معنای رایگان بودن تمام هزینه‌های آماده‌سازی نیست."
نحوه تأمین این هزینه‌ها به پروژه، قراردادها، منابع مالی و دستگاه متولی بستگی دارد.

 3. آب، برق، گاز و فاضلاب؛ حمایت مهم اما وابسته به پروژه

یک شهرک یا مجموعه مسکونی بدون زیرساخت قابل سکونت نیست.
به همین دلیل تأمین زیرساخت‌هایی مانند:

"آب + برق + گاز + فاضلاب + ارتباطات"

در برنامه‌های حمایتی مسکن مورد توجه قرار گرفته است.
قانون جهش تولید مسکن نیز دستگاه‌های مختلف را در حوزه وظایف خود مکلف به فراهم کردن زیرساخت‌های مورد نیاز کرده است.

برای متقاضی چه معنایی دارد؟
یعنی بخشی از هزینه‌هایی که در ساخت‌وساز آزاد ممکن است مستقیماً بر دوش سازنده یا خریدار باشد، در پروژه‌های حمایتی می‌تواند با استفاده از ظرفیت‌های دولتی و عمومی کاهش یابد.

 4. مدرسه، مسجد، درمانگاه و فضای سبز هم بخشی از حمایت‌های پروژه‌ای است

ساخت یک آپارتمان بدون خدمات شهری، به‌تنهایی یک شهرک کامل ایجاد نمی‌کند.
به همین دلیل در پروژه‌های بزرگ، ایجاد یا توسعه مواردی مانند:

"مدرسه | مسجد | درمانگاه | فضای سبز | مراکز ورزشی | مراکز فرهنگی | تجهیزات شهری"
پیش‌بینی می‌شود.

قانون جهش تولید مسکن نیز امکان استفاده از منابع صندوق ملی مسکن برای مشارکت در ایجاد برخی خدمات روبنایی و کاربری‌های عمومی را پیش‌بینی کرده است. با این حال، **وجود حکم قانونی به معنی رایگان بودن قطعی این خدمات برای همه پروژه‌ها نیست.**

 5. تخفیف برخی هزینه‌های ساختمانی

یکی دیگر از حمایت‌های قانونی، کاهش برخی هزینه‌های مربوط به صدور و تمدید پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌کار در برنامه‌های حمایتی است.
طبق اطلاعات منتشرشده در گزارش ساختمان نگار، ماده 14 قانون جهش تولید مسکن برای این موارد "30 درصد تخفیف" را پیش‌بینی کرده است.

 یعنی چه؟

این مبلغ مستقیماً از قیمت ساخت هر مترمربع کم نمی‌شود، اما می‌تواند هزینه‌های جانبی اجرای پروژه را کاهش دهد.

6. مهم‌ترین خبر برای دهک‌های یک تا چهار؛ آورده چگونه تأمین می‌شود؟

این قسمت برای بسیاری از متقاضیان کم‌درآمد اهمیت بیشتری دارد.
مشکل اصلی دهک‌های پایین فقط دریافت وام نیست؛ بلکه "تأمین آورده متقاضی" نیز یک چالش جدی است.
وزیر راه و شهرسازی در مرداد 1405 اعلام کرده است که برای تأمین سهم آورده متقاضیان دهک‌های یک تا چهار و جلوگیری از انصراف آنها، حدود 8 هزار میلیارد تومان تسهیلات قرض‌الحسنه و تهاتر زمین پیش‌بینی شده است.

 فرمول ساده حمایت جدید:

متقاضی کم‌درآمد
⬇️
توان پرداخت آورده ندارد
⬇️
تسهیلات قرض‌الحسنه + تهاتر زمین
⬇️
تأمین بخشی از سهم مالی پروژه
⬇️
کاهش فشار پرداخت نقدی متقاضی

البته تخصیص این منابع به پروژه و متقاضی، تابع مقررات، شرایط و فرآیندهای اجرایی مربوط است.

 7. تهاتر زمین دولتی با پیمانکار؛ دقیقاً یعنی چه؟

این بخش یکی از مهم‌ترین موضوعات جدید برای متقاضیان است.
وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که تهاتر زمین با پیمانکار در دستور کار قرار گرفته تا پروژه‌های نهضت ملی مسکن تکمیل شوند و سپس سهم متقاضی به‌صورت قرض‌الحسنه از او دریافت شود.

 یک مثال بسیار ساده:
فرض کنیم:

دولت: زمین در اختیار دارد
پیمانکار:توان ساخت دارد
متقاضی: توان پرداخت سریع آورده را ندارد

در یک مدل تهاتری:

زمین دولتی
⬇️
تهاتر با پیمانکار
⬇️
پیمانکار عملیات ساخت را پیش می‌برد
⬇️
واحد تکمیل می‌شود
⬇️
سهم متقاضی طبق سازوکار تعیین‌شده، به شکل قرض‌الحسنه تأمین/دریافت می‌شود

این مدل می‌تواند به‌ویژه برای پروژه‌هایی که به دلیل کمبود آورده متقاضی متوقف یا کند شده‌اند، اهمیت داشته باشد.

نکته مهم:
تهاتر زمین با پیمانکار به معنای آن نیست که همه متقاضیان بدون هیچ تعهد مالی صاحب خانه می‌شوند؛ نحوه محاسبه سهم متقاضی، قرارداد، ارزش زمین، میزان پیشرفت پروژه و دستورالعمل اجرایی تعیین‌کننده است.

 8. آیا دهک‌های بالاتر هم از حمایت برخوردار می‌شوند؟

حمایت‌های نهضت ملی مسکن فقط به دهک‌های یک تا چهار محدود نمی‌شود، اما نوع و میزان حمایت برای گروه‌های مختلف یکسان نیست.
برای متقاضیان دهک‌های پایین، سیاست حمایتی جدید بیشتر بر کاهش فشار آورده و استفاده از تسهیلات قرض‌الحسنه و ظرفیت تهاتر متمرکز شده است.
در مقابل، سایر متقاضیان ممکن است بیشتر از ترکیب:

زمین حمایتی + تسهیلات بانکی + آورده شخصی
استفاده کنند.
بنابراین نباید تصور کرد که یک نسخه مالی واحد برای تمام متقاضیان نهضت ملی مسکن وجود دارد.

 یک تصویر ساده از «کمک‌های دولت»

 دولت چه چیزی را کمک می‌کند؟

 پس متقاضی واقعاً چه چیزی پرداخت می‌کند؟

این سؤال مهم‌تر از سؤال «دولت چه چیزی رایگان می‌دهد؟» است.

در یک نگاه ساده:

قیمت ساخت پروژه
➕
هزینه‌های مربوط به پروژه
➖
حمایت‌های دولتی
➖
تسهیلات بانکی
=================

سهم نهایی متقاضی

بنابراین، «زمین حمایتی» یا «تسهیلات» به این معنی نیست که تمام هزینه ساخت یک واحد توسط دولت پرداخت می‌شود.
میزان آورده نهایی هر متقاضی به عواملی مانند **متراژ واحد، هزینه ساخت، پیشرفت پروژه، شهر، قرارداد پیمانکار، تسهیلات بانکی، میزان حمایت دولت و شرایط دهک درآمدی** بستگی دارد.

 چرا تهاتر زمین می‌تواند برای متقاضی مهم باشد؟
در پروژه‌ای که پیمانکار به دلیل کمبود نقدینگی یا عدم تأمین آورده متقاضی قادر به ادامه عملیات نیست، توقف پروژه می‌تواند هزینه‌های بیشتری ایجاد کند.

مدل تهاتر می‌تواند این زنجیره را تغییر دهد:

کمبود آورده
⬇️
کند شدن ساخت
⬇️
افزایش هزینه ساخت
⬇️
فشار بیشتر بر متقاضی

در مدل پیشنهادی:

زمین دولتی
⬇️
تهاتر با پیمانکار
⬇️
تأمین بخشی از منابع مورد نیاز ساخت
⬇️
ادامه عملیات پروژه
⬇️
تکمیل واحدها
⬇️
پرداخت سهم متقاضی طبق سازوکار حمایتی

این همان بخشی است که می‌تواند برای دهک‌های پایین اهمیت ویژه‌ای داشته باشد.

 یک نکته مهم درباره «تسهیلات بدون سود»
در فضای رسانه‌ای ممکن است عبارت‌هایی مانند «وام بدون سود» یا «تسهیلات رایگان» استفاده شود؛ اما متقاضی باید به **عنوان دقیق تسهیلات در دستورالعمل و قرارداد خود** توجه کند.
در اظهارات و گزارش‌های رسمی موجود، برای برخی حمایت‌های دهک‌های یک تا چهار، از تسهیلات قرض‌الحسنه و در یک دستورالعمل پیشین از تسهیلات با **سود 2 درصد و بازپرداخت 15 ساله تا سقف 300 میلیون تومان به ازای هر واحد، در شرایط مشخص** سخن گفته شده است.

همچنین وزیر راه و شهرسازی در مرداد 1405 از حدود 8 هزار میلیارد تومان تسهیلات قرض‌الحسنه و تهاتر زمین برای تأمین سهم آورده محرومان خبر داده است.

بنابراین بهتر است متقاضی قبل از هر تصمیم مالی، "مبلغ، نرخ کارمزد/سود، مدت بازپرداخت و شرایط استفاده از تسهیلات پروژه خود را از اداره راه و شهرسازی، بنیاد مسکن یا شرکت عمران مربوطه استعلام کند."

سوالات متداول متقاضیان نهضت ملی مسکن

1. آیا زمین نهضت ملی مسکن کاملاً رایگان است؟
در طرح‌های حمایتی، زمین می‌تواند در قالب سازوکارهایی مانند اجاره 99 ساله در اختیار پروژه قرار گیرد؛ بنابراین نباید آن را با «واگذاری قطعی و رایگان مالکیت زمین» یکسان دانست.

2. آیا دولت تمام هزینه ساخت خانه را می‌دهد؟
خیر. هزینه ساخت معمولاً از ترکیبی از تسهیلات بانکی، آورده متقاضی و منابع و حمایت‌های مختلف تأمین می‌شود.

3. دهک‌های یک تا چهار برای آورده چه حمایتی دارند؟
برای تأمین سهم آورده این گروه، حدود 8 هزار میلیارد تومان تسهیلات قرض‌الحسنه و تهاتر زمین در برنامه سال 1405 اعلام شده است.

4. تهاتر زمین با پیمانکار یعنی چه؟
یعنی دولت از ظرفیت اراضی خود در سازوکاری با پیمانکار استفاده می‌کند تا پروژه بتواند پیش برود و تکمیل شود؛ وزیر راه این روش را یکی از راهکارهای حمایت از متقاضیان کم‌برخوردار اعلام کرده است.

5. آیا تهاتر زمین یعنی متقاضی دیگر هیچ آورده‌ای ندارد؟
خیر. تهاتر می‌تواند فشار تأمین مالی را کاهش دهد، اما میزان تعهد مالی متقاضی به قرارداد و دستورالعمل پروژه بستگی دارد.

6. آیا هزینه آماده‌سازی زمین رایگان است؟
نه لزوماً. هزینه و نحوه پرداخت آن به پروژه و منابع اختصاص‌یافته بستگی دارد و ممکن است در شرایط مختلف به شکل‌های متفاوت تأمین یا از متقاضی دریافت شود.

7. آیا همه متقاضیان از تخفیف خدمات مهندسی برخوردارند؟
بله. برابر تفاهم نامه موجود بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ، 50 درصد تخفیف برای خدمات نظام مهندسی پروژه های نهضت ملی مسکن اعمال خواهد شد.

8. مهم‌ترین حمایت جدید برای متقاضیان کم‌درآمد چیست؟
در شرایط فعلی، ترکیب **تسهیلات قرض‌الحسنه برای تأمین آورده و تهاتر زمین با پیمانکاران** یکی از مهم‌ترین مسیرهای اعلام‌شده برای کاهش فشار مالی دهک‌های یک تا چهار و حتی بالاتر است.

 جمع‌بندی؛ دولت چه چیزی را برای مسکن متقاضی کم می‌کند؟

اگر بخواهیم تمام مطلب را در یک جمله خلاصه کنیم:

**دولت قرار نیست لزوماً کل خانه را رایگان بسازد؛ اما با تأمین زمین، حمایت از زیرساخت‌ها، تخفیف برخی هزینه‌ها، تسهیلات بانکی و بسته‌های ویژه دهک‌های پایین تلاش می‌کند سهم نقدی و فشار مالی متقاضی را کاهش دهد.**
برای دهک‌های یک تا چهار، موضوع اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا طبق اعلام وزیر راه و شهرسازی، برای سال 1405 حدود **8 هزار میلیارد تومان تسهیلات قرض‌الحسنه و تهاتر زمین** برای تأمین آورده محرومان پیش‌بینی شده است. همچنین استفاده از **تهاتر زمین دولتی با پیمانکار** برای تکمیل پروژه‌ها در دستور کار قرار گرفته است.
در نتیجه، متقاضیان نباید فقط به عدد «آورده» نگاه کنند؛ بلکه باید بپرسند:

**زمین پروژه چطور تأمین شده؟**
**هزینه آماده‌سازی با چه کسی است؟**
**چه مقدار تسهیلات به پروژه اختصاص یافته؟**
**آیا پروژه مشمول حمایت دهک‌های 1 تا 4 است؟**
**آیا امکان استفاده از منابع قرض‌الحسنه یا تهاتر وجود دارد؟**
**و در نهایت سهم واقعی متقاضی چقدر خواهد بود؟**

این پرسش‌ها تصویر واقعی‌تری از هزینه خانه‌دار شدن در نهضت ملی مسکن به متقاضی می‌دهد.

«شما بپرسید، ساختمان نگار پاسخ می‌دهد» 

 منابع
* **ساختمان نگار**؛ «نهضت ملی مسکن؛ دولت دقیقاً چه چیزهایی را رایگان می‌دهد؟»
* **خبرگزاری مهر**؛ «آورده متقاضیان دهک‌های یک تا چهار نهضت ملی مسکن چگونه تأمین می‌شود؟»؛ 26 مرداد 1405.
* **خبرگزاری مهر**؛ «جزئیات وام ویژه خانه‌دار شدن دهک‌های یک تا 4 مشخص شد»؛ 23 دی 1404.
* قانون جهش تولید مسکن و مقررات مرتبط با تأمین زمین، زیرساخت و حمایت از طرح‌های مسکن حمایتی.

سلب مسئولیت
این مطلب با هدف **آگاهی‌رسانی عمومی و ساده‌سازی اطلاعات مربوط به حمایت‌های دولت در نهضت ملی مسکن** تهیه شده است. شرایط، مبلغ، نحوه تخصیص و زمان پرداخت تسهیلات، تهاتر زمین، میزان آورده و سایر حمایت‌ها ممکن است بر اساس مصوبات، دستورالعمل‌ها، وضعیت بودجه و شرایط هر پروژه متفاوت باشد. بنابراین ارقام و حمایت‌های ذکرشده نباید به‌عنوان تعهد قطعی برای تمام متقاضیان تلقی شود. متقاضیان باید پیش از هرگونه پرداخت، انصراف یا تصمیم مالی، شرایط پروژه خود را از مراجع رسمی مربوطه استعلام کنند.