آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار.قسمت هفدهم تعمیرات داخل واحد تا کجا شخصی است؟ وقتی بازسازی یک آپارتمان به همسایه‌ها آسیب می‌زند

به گزارش ساختمان نگار، یکی از موضوعاتی که می‌تواند در ساختمان‌های چندواحدی باعث اختلاف شود، بازسازی یک واحد بدون توجه کافی به حقوق سایر ساکنان است. مالک ممکن است تصور کند چون واحد متعلق به اوست، برای هر نوع تعمیر یا تغییر اختیار کامل دارد؛ در حالی که قوانین آپارتمان‌نشینی میان قسمت اختصاصی و مشترک تفاوت قائل شده‌اند.
طبق ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها، مالک می‌تواند با رعایت مقررات قانونی و ساختمانی، اقداماتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود لازم می‌داند انجام دهد؛ اما تغییر در محل یا شکل در، سردر یا نمای خارجیِ قابل مشاهده، بدون موافقت اکثریت سایر مالکان مجاز نیست.

بانک صنعت ساختمان ایران؛ معرفی شرکت‌ها، متخصصان، خدمات و مصالح

هرآنچه برای ساخت، خرید، بازسازی و تجهیز ساختمان نیاز دارید

دنبال مهندس، معمار، پیمانکار، شرکت ساختمانی، فروشنده مصالح یا یک متخصص برای ساختمان خود هستید؟

تعمیرات داخل واحد؛ مالک چه اختیاری دارد؟
اصل مهم این است که قسمت اختصاصی، محل استفاده انحصاری مالک یا استفاده‌کننده است و مالک می‌تواند برای بهبود آن اقدام کند.
برای مثال، تعویض کابینت، رنگ‌آمیزی دیوارهای داخلی، تغییر کف‌پوش یا تعمیرات معمول داخل واحد، در حالت عادی در محدوده قسمت اختصاصی قرار می‌گیرد.
اما این اختیار مطلق نیست.
اگر عملیات ساختمانی به اسکلت، تأسیسات مشترک، نمای ساختمان یا حقوق سایر واحدها آسیب بزند، دیگر نمی‌توان موضوع را صرفاً یک تعمیر داخلی دانست.
یک مثال ساده
فرض کنید مالک قصد دارد برای بازسازی آشپزخانه، دیواری را تخریب کند.
اگر این دیوار صرفاً یک تیغه داخلی و غیرسازه‌ای باشد، موضوع با تخریب یک عضو سازه‌ای کاملاً متفاوت است.
بنابراین قبل از تخریب دیوارهای ساختمان‌های آپارتمانی، به‌خصوص ساختمان‌های قدیمی، بهتر است وضعیت آن توسط فرد متخصص بررسی شود.

آیا می‌توان دیوار را هر طور خواست جابه‌جا کرد؟
خیر، صرف اینکه دیوار داخل محدوده واحد قرار دارد، به معنی بی‌توجهی به ساختار ساختمان نیست.
اسکلت ساختمان جزء قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود و آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز اسکلت را در فهرست قسمت‌های مشترک آورده است.
بنابراین تغییراتی که ممکن است به تیر، ستون، دیوارهای سازه‌ای یا سایر اجزای اصلی ساختمان مربوط شود، باید با بررسی فنی و رعایت مقررات انجام شود.

چرا تخریب بدون بررسی خطرناک است؟
ممکن است یک دیوار از نظر ظاهری ساده به نظر برسد اما نقش آن در سازه، تأسیسات یا تأمین ایمنی ساختمان مهم باشد.
به همین دلیل، تصمیم‌گیری صرفاً بر اساس تجربه کارگر یا گفته یکی از همسایه‌ها روش مطمئنی نیست.

تکلیف تأسیسات مشترک هنگام بازسازی چیست؟
یکی از مهم‌ترین اشتباهات هنگام بازسازی، جابه‌جایی یا دستکاری تأسیسات بدون شناخت وضعیت آنهاست.
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، تأسیسات مختلفی مانند لوله‌های آب و فاضلاب، برق، گاز، تهویه، آسانسور و برخی تجهیزات مشترک را در زمره قسمت‌های مشترک قرار داده است. حتی قسمت‌های مشترک می‌توانند در محدوده قسمت اختصاصی یک واحد قرار گرفته یا از آن عبور کنند.
بنابراین:
«چون لوله داخل خانه من است، پس هر کاری بخواهم می‌توانم با آن انجام دهم»
همیشه برداشت درستی نیست.

بازسازی و آسیب به واحد همسایه
گاهی عملیات یک واحد باعث ایجاد ترک، نفوذ آب، آسیب به سقف طبقه پایین یا اختلال در تأسیسات واحد دیگر می‌شود.
در این شرایط، مهم‌ترین کار این است که ابتدا علت خسارت مشخص شود.
اگر نشتی ایجاد شد
قبل از هر اقدامی باید منشأ نشتی مشخص شود.
آیا مشکل از تأسیسات اختصاصی واحد است؟
آیا لوله مشترک ساختمان آسیب دیده؟
آیا عملیات بازسازی باعث آسیب شده است؟
تشخیص این موضوع می‌تواند در تعیین مسئولیت و هزینه بسیار مهم باشد.
اگر خسارت ایجاد شد
بهتر است تصاویر، زمان وقوع، وضعیت قبل و بعد از تعمیر و فاکتورهای مربوط به عملیات نگهداری شود.
در اختلافات جدی، بررسی کارشناس می‌تواند به روشن شدن منشأ خسارت کمک کند.

آیا بازسازی نمای ساختمان آزاد است؟
نمای خارجی ساختمان از موضوعاتی است که قانون برای آن محدودیت مشخصی در نظر گرفته است.
ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح می‌کند که مالک بدون موافقت اکثریت سایر مالکان نمی‌تواند در محل یا شکل در، سردر یا نمای خارجی قسمت اختصاصی خود که در معرض دید است تغییر ایجاد کند.
بنابراین تغییر رنگ پنجره، تغییر شکل قابل مشاهده، نصب تجهیزات یا ایجاد تغییرات متفاوت در نمای ساختمان ممکن است صرفاً یک تصمیم شخصی محسوب نشود.
صدای تخریب و مزاحمت برای همسایه‌ها
حتی زمانی که اصل تعمیرات مجاز باشد، نحوه اجرای آن اهمیت دارد.
تخریب دیوار، استفاده از دستگاه‌های برش، دریل یا حمل نخاله می‌تواند برای طبقات دیگر مزاحمت ایجاد کند.
بهتر است مالک پیش از شروع بازسازی:

1. مدیر ساختمان را در جریان بگذارد.

2. زمان تقریبی عملیات را اعلام کند.

3. از انجام عملیات پرصداتر در ساعات نامناسب خودداری کند.

4. مسیر حمل نخاله را مشخص کند.

5. از کثیف شدن راهرو، آسانسور و سایر مشاعات جلوگیری کند.

6. در پایان هر روز، آثار عملیات در مشاعات را پاک‌سازی کند.

اطلاع دادن به همسایه‌ها به معنای گرفتن اجازه برای هر تعمیر داخلی نیست؛ بلکه اقدامی برای مدیریت بهتر مزاحمت و جلوگیری از سوءتفاهم است.

نخاله‌های ساختمانی را کجا بریزیم؟
راهرو، پارکینگ، حیاط یا ورودی ساختمان محل دائمی نگهداری نخاله نیست.
انباشت مصالح ساختمانی در قسمت‌های مشترک می‌تواند رفت‌وآمد را مختل کند و حتی خطرآفرین باشد.
مدیریت زمان ورود مصالح و خروج نخاله‌ها یکی از ساده‌ترین راه‌های جلوگیری از درگیری میان مالک و سایر ساکنان است.

مدیر ساختمان چه نقشی دارد؟
مدیر نباید در تعمیرات عادی داخل یک واحد دخالت غیرضروری داشته باشد، اما وقتی عملیات به مشاعات، تأسیسات مشترک، نمای ساختمان یا حقوق سایر ساکنان ارتباط پیدا می‌کند، موضوع متفاوت می‌شود.
مدیر می‌تواند برای حفظ نظم ساختمان، هماهنگی ورود کارگران، استفاده از آسانسور، حمل مصالح و جلوگیری از آسیب به مشاعات، مقررات ساختمان را یادآوری کند.
همچنین در صورت ایجاد خسارت، ثبت موضوع و مستندسازی وضعیت می‌تواند برای پیگیری بعدی مفید باشد.

برای عضویت در کانال بله در لینک زیر عضو شوید:

https://ble.ir/nehzatemelimaskanksh

از مهندس و پیمانکار تا مصالح، تجهیزات، خدمات و پروژه‌های ساختمانی در سراسر ایران

8 اشتباه رایج هنگام بازسازی آپارتمان
1. تخریب دیوار بدون بررسی فنی
2. دستکاری لوله‌های مشترک
3. تغییر نمای ساختمان بدون توجه به مقررات
4. رها کردن نخاله در مشاعات
5. استفاده نامناسب از آسانسور برای حمل مصالح
6. بی‌توجهی به ساعت استراحت همسایه‌ها
7. شروع عملیات بدون اطلاع مدیر ساختمان
8. نداشتن مستندات در صورت ایجاد خسارت
اگر همسایه بدون رعایت مقررات بازسازی کند چه کنیم؟

بهترین روش، برخورد مرحله‌ای است.

مرحله اول؛ گفت‌وگوی محترمانه
ابتدا موضوع با مالک یا مسئول عملیات مطرح شود.

مرحله دوم؛ اطلاع به مدیر
اگر مشکل ادامه داشت، موضوع به مدیر ساختمان اطلاع داده شود.

مرحله سوم؛ بررسی فنی
اگر احتمال آسیب به سازه یا تأسیسات مشترک وجود دارد، موضوع توسط متخصص بررسی شود.

مرحله چهارم؛ مستندسازی
تصاویر، فیلم، گزارش و فاکتورهای مرتبط نگهداری شود.

مرحله پنجم؛ پیگیری قانونی
اگر اختلاف حل نشد یا خسارت جدی ایجاد شد، موضوع از مسیر قانونی مناسب پیگیری شود.

8 سؤال متداول
آیا مالک می‌تواند داخل واحد خود بازسازی کند؟
اصل انجام تعمیرات در قسمت اختصاصی با رعایت قانون و مقررات ساختمانی امکان‌پذیر است. ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها این اختیار را با رعایت مقررات به رسمیت شناخته است.

آیا تخریب هر دیوار داخل واحد مجاز است؟
خیر. ابتدا باید مشخص شود دیوار چه نقشی در ساختمان دارد و آیا با سازه یا تأسیسات مشترک ارتباط دارد یا خیر.

آیا لوله‌ای که داخل واحد قرار دارد حتماً اختصاصی است؟
خیر. برخی تأسیسات مشترک ممکن است در داخل محدوده یک واحد قرار داشته باشند یا از آن عبور کنند.

آیا برای رنگ‌آمیزی داخل خانه اجازه مدیر لازم است؟
تعمیرات عادی داخل قسمت اختصاصی معمولاً در اختیار مالک است؛ اما اگر عملیات به مشاعات یا نمای ساختمان مربوط شود، شرایط متفاوت خواهد بود.

آیا تغییر پنجره می‌تواند مشکل‌ساز شود؟
اگر تغییر در شکل یا نمای خارجی ساختمان و قسمت قابل مشاهده باشد، ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها محدودیت‌هایی برای آن در نظر گرفته است.

اگر بازسازی باعث خسارت به واحد پایین شود چه باید کرد؟
ابتدا منشأ خسارت باید مشخص شود و سپس بر اساس علت حادثه و مدارک موجود، موضوع مسئولیت و جبران خسارت بررسی شود.

آیا مدیر می‌تواند جلوی هر نوع تعمیر داخل واحد را بگیرد؟
مدیر باید در چارچوب قانون و اختیارات خود عمل کند. تعمیرات داخل قسمت اختصاصی با موضوعاتی مانند آسیب به مشاعات، سازه یا نمای ساختمان یکسان نیست.

بهترین کار قبل از بازسازی چیست؟
بررسی فنی، اطلاع به مدیر، برنامه‌ریزی برای ورود مصالح و خروج نخاله و رعایت حقوق همسایه‌ها می‌تواند از بسیاری از اختلافات جلوگیری کند.

جمع‌بندی

در آپارتمان، «خانه من است» به معنای «هر کاری در آن مجاز است» نیست.

مالک نسبت به قسمت اختصاصی خود حقوق مشخصی دارد، اما این حقوق در کنار حقوق سایر مالکان، قسمت‌های مشترک و مقررات ساختمانی قرار می‌گیرد. قانون تملک آپارتمان‌ها نیز مالکیت را به قسمت اختصاصی و قسمت‌های مشترک تقسیم کرده و برای هرکدام قواعدی در نظر گرفته است.
بنابراین یک بازسازی موفق فقط بازسازی زیبا نیست؛ بازسازی‌ای است که بدون آسیب به سازه و تأسیسات، بدون ایجاد خسارت برای همسایه‌ها و با رعایت مقررات ساختمان انجام شود.

پیام قسمت هفدهم آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار:

«بازسازی خانه، حق مالک است؛ اما آسیب زدن به ساختمان و آرامش همسایه‌ها، بخشی از این حق نیست.»

آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار

«تعمیر خوب، فقط خانه را زیباتر نمی‌کند؛ باید حق همسایه و سلامت ساختمان را هم حفظ کند

«شما بپرسید، ساختمان نگار پاسخ می‌دهد» 

منابع

قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه مواد 1، 2، 4، 6، 8 و 9.

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه مواد مربوط به قسمت‌های اختصاصی و مشترک و تأسیسات ساختمان.

متن مقررات مربوط به قسمت‌های مشترک و نحوه اداره ساختمان.

سلب مسئولیت

این مطلب با هدف آموزش عمومی و افزایش آگاهی درباره آپارتمان‌نشینی تهیه شده و جایگزین مشاوره حقوقی، کارشناسی یا بررسی فنی یک ساختمان مشخص نیست. تشخیص سازه‌ای یا غیرسازه‌ای بودن دیوار، مشترک یا اختصاصی بودن تأسیسات، مسئولیت خسارت و حدود اختیارات مالک و مدیر ممکن است با توجه به اسناد، وضعیت فنی ساختمان، مقررات و شرایط هر پرونده متفاوت باشد. در موارد اختلاف یا عملیات ساختمانی حساس، استفاده از نظر متخصص واجد صلاحیت توصیه می‌شود.