آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار.قسمت هجدهم مجمع ساختمان چگونه تصمیم می‌گیرد؟ از حق رأی مالک تا اعتبار تصمیمات همسایه‌ها

به گزارش ساختمان نگار، در یک ساختمان آپارتمانی، تصمیم‌گیری درباره آسانسور، تعمیرات اساسی، هزینه‌های مشترک، نگهداری تأسیسات، بیمه ساختمان و بسیاری از مسائل دیگر نمی‌تواند صرفاً بر اساس نظر یک یا دو نفر انجام شود.
مجمع عمومی مالکان، یکی از مهم‌ترین ارکان تصمیم‌گیری در ساختمان است و تصمیمات آن، در حدود قانون، برای شرکا الزام‌آور است. آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نیز وظایف مجمع عمومی را از جمله انتخاب مدیر، رسیدگی به عملکرد مدیر، تصویب گزارش درآمد و هزینه و تصمیم‌گیری درباره اندوخته تعمیر و نگهداری مشخص کرده است.

بانک صنعت ساختمان ایران؛ معرفی شرکت‌ها، متخصصان، خدمات و مصالح

هرآنچه برای ساخت، خرید، بازسازی و تجهیز ساختمان نیاز دارید

دنبال مهندس، معمار، پیمانکار، شرکت ساختمانی، فروشنده مصالح یا یک متخصص برای ساختمان خود هستید؟

مجمع عمومی ساختمان دقیقاً چه کاری انجام می‌دهد؟
مجمع عمومی محل تصمیم‌گیری مالکان درباره امور ساختمان است.
بر اساس آیین‌نامه اجرایی، از جمله وظایف مجمع می‌توان به انتخاب مدیر یا مدیران، رسیدگی به عملکرد آنها، تصمیم‌گیری درباره اداره ساختمان، تصویب گزارش درآمد و هزینه و تصمیم‌گیری درباره ایجاد اندوخته برای حفظ و تعمیر بنا اشاره کرد.
بنابراین موضوعاتی مانند تعمیر آسانسور، اجرای برخی پروژه‌های مشترک، نگهداری تجهیزات و برنامه‌ریزی مالی ساختمان می‌تواند در چارچوب اختیارات مجمع مطرح شود.

یک اشتباه رایج
گاهی مدیر ساختمان تصور می‌کند چون مدیر است، درباره همه امور اختیار نامحدود دارد.
در حالی که طبق آیین‌نامه، مدیر مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است.
مدیریت ساختمان با مالکیت شخصی مدیر تفاوت دارد.

چه کسی حق رأی دارد؟
اصل تصمیم‌گیری در قانون تملک آپارتمان‌ها بر مالکیت استوار است.
قانون مقرر کرده است که اگر قرارداد خاصی بین مالکان وجود نداشته باشد، تصمیمات مربوط به اداره امور قسمت‌های مشترک با اکثریت آرای مالکانی اتخاذ می‌شود که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان را مالک باشند.
بنابراین صرف سکونت در ساختمان، به تنهایی به معنای داشتن همان جایگاه مالک در تصمیم‌گیری‌های مجمع نیست.

مستأجر چطور؟
مستأجر در استفاده از واحد و زندگی روزمره ساختمان نقش دارد، اما موضوع نمایندگی مالک و شرکت در مجمع باید با توجه به قانون، قرارداد و اختیار قانونی بررسی شود.
اگر یک واحد چند مالک داشته باشد نیز قانون برای شرکت در مجمع، تعیین یک نماینده را پیش‌بینی کرده است.

آیا هر تصمیمی را می‌توان با رأی‌گیری تصویب کرد؟
خیر.
اول باید مشخص شود موضوع مورد نظر در حوزه امور مشترک ساختمان قرار دارد یا خیر و سپس نصاب قانونی یا مقررات معتبر ساختمان بررسی شود.
برای مثال، تصمیم درباره نظافت مشاعات با تصمیم درباره تغییر نمای ساختمان یکسان نیست.
همچنین قانون در برخی موضوعات، اکثریت مشخصی را مورد توجه قرار داده است.
به همین دلیل، جمله «اکثریت همسایه‌ها موافق هستند» به تنهایی همیشه برای تعیین اعتبار یک تصمیم کافی نیست.

صورت‌جلسه چرا اهمیت دارد؟
یکی از ساده‌ترین راه‌های جلوگیری از اختلاف، ثبت تصمیمات مجمع در صورت‌جلسه است.
طبق آیین‌نامه اجرایی، کلیه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت‌جلسه نوشته و توسط مدیر یا مدیران نگهداری شود. همچنین تصمیمات مجمع طبق آیین‌نامه برای شرکا الزام‌آور است.

یک صورت‌جلسه خوب چه چیزهایی داشته باشد؟
بهتر است حداقل موارد زیر مشخص باشد:

تاریخ جلسه

محل برگزاری

موضوع جلسه

اسامی حاضرین

نمایندگان واحدها در صورت وجود

موضوعات مطرح‌شده

نتیجه رأی‌گیری

تعداد آرا

تصمیم نهایی

نام و امضای افراد مربوط

این اطلاعات در صورت بروز اختلاف، اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

اگر مالک در جلسه حاضر نباشد چه می‌شود؟
غیبت یک مالک به این معنا نیست که ساختمان نمی‌تواند هیچ تصمیمی بگیرد.
اما باید مقررات مربوط به دعوت، تشکیل جلسه و نصاب تصمیم‌گیری رعایت شود.
قانون و آیین‌نامه برای دعوت و تشکیل مجامع، قواعدی دارند و تصمیم‌گیری بدون رعایت تشریفات لازم می‌تواند زمینه اختلاف بعدی را ایجاد کند. بنابراین مدیر ساختمان بهتر است دعوت از مالکان را مستند انجام دهد و اسناد جلسه را نگهداری کند.

آیا تصمیمات شفاهی اعتبار دارند؟
برای مسائل مهم ساختمان، اتکا به تصمیم شفاهی بسیار پرریسک است.
تصور کنید چند مالک درباره تعمیر پشت‌بام توافق کرده‌اند، اما چند ماه بعد درباره مبلغ، پیمانکار یا اصل تصمیم اختلاف ایجاد می‌شود.
اگر تصمیم در صورت‌جلسه ثبت شده باشد، بررسی موضوع بسیار ساده‌تر خواهد بود.
به همین دلیل، حتی اگر جلسه در فضای دوستانه برگزار شود، تصمیمات مهم باید مکتوب شوند.

مدیر ساختمان باید پاسخ‌گو باشد؟
مدیر یا مدیران، طبق آیین‌نامه، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع هستند. همچنین آیین‌نامه برای امور مالی، دفتر ثبت درآمد و هزینه و ارائه اسناد مربوط به مجمع را پیش‌بینی کرده است.
این موضوع به معنای بی‌اعتمادی به مدیر نیست؛ بلکه بخشی از مدیریت حرفه‌ای ساختمان است.
هرچه تصمیمات و هزینه‌ها شفاف‌تر باشند، احتمال اختلاف میان ساکنان کمتر می‌شود.
اگر بین ساکنان اختلاف ایجاد شد چه کنیم؟
بهترین روش، تبدیل اختلاف شخصی به یک فرآیند مشخص است.
مرحله اول: موضوع را دقیق مشخص کنید
آیا اختلاف درباره هزینه است؟ حق رأی؟ تعمیرات؟ مشاعات یا نحوه مدیریت؟
مرحله دوم: اسناد را بررسی کنید
صورت‌جلسه، مقررات ساختمان، قراردادها و اسناد مالی بررسی شود.
مرحله سوم: موضوع در مجمع مطرح شود
اگر مسئله مربوط به اداره ساختمان است، طرح رسمی آن در جلسه می‌تواند از بحث‌های پراکنده جلوگیری کند.
مرحله چهارم: در صورت وجود اختلاف حقوقی
اگر اختلاف با گفت‌وگو و سازوکار داخلی ساختمان حل نشد، استفاده از مسیر قانونی متناسب با موضوع امکان‌پذیر است.

10 اشتباه رایج در جلسات ساختمان

1. تصمیم‌گیری بدون دعوت مناسب از مالکان

2. مشخص نکردن موضوع جلسه

3. ثبت نکردن نتیجه رأی‌گیری

4. ننوشتن صورت‌جلسه

5. مشخص نبودن نماینده واحدهای چندمالکی

6. تصور اینکه هر ساکن الزاماً حق رأی مالک را دارد

7. تصمیم‌گیری مدیر به جای مجمع در موضوعاتی که نیازمند تصمیم مالکان است

8. نگهداری نکردن اسناد و صورت‌جلسات

9. اعلام تصمیمات مهم فقط در گروه پیام‌رسان

10. شروع اجرای یک تصمیم قبل از روشن شدن مبنای قانونی آن

8 سؤال متداول
1. آیا هر ساکن ساختمان حق رأی دارد؟
حق رأی در مجمع عمومی اصولاً به مالکیت و نمایندگی قانونی مرتبط است و صرف سکونت، به تنهایی تعیین‌کننده حق رأی نیست.

2. اگر یک واحد چند مالک داشته باشد چه؟

مالکان یک واحد باید یک نفر را برای شرکت در مجمع و اجرای مقررات معرفی کنند.

3. آیا مدیر می‌تواند به تنهایی درباره همه هزینه‌ها تصمیم بگیرد؟

اختیارات مدیر باید در چارچوب قانون و تصمیمات مجمع باشد. مدیر مسئول اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع است.

4. آیا صورت‌جلسه مجمع ضروری است؟

آیین‌نامه اجرایی مقرر کرده است که تصمیمات مجمع عمومی در صورت‌جلسه نوشته و نگهداری شود.

5. آیا تصمیم مجمع برای همه مالکان الزام‌آور است؟

تصمیمات مجمع در حدود قانون و با رعایت شرایط قانونی، طبق آیین‌نامه برای شرکا الزام‌آور است.

6. اگر مالک در جلسه شرکت نکند چه می‌شود؟

غیبت مالک لزوماً مانع تصمیم‌گیری نیست، اما نحوه دعوت و نصاب لازم برای تشکیل و تصمیم‌گیری باید رعایت شود.

7. آیا تصمیمات گروه واتساپ یا تلگرام ساختمان کافی است؟

گروه پیام‌رسان می‌تواند ابزار اطلاع‌رسانی باشد، اما برای تصمیمات رسمی و مهم بهتر است تشریفات قانونی و صورت‌جلسه رعایت شود.

8. مهم‌ترین وظیفه مدیر ساختمان چیست؟

حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع از وظایف اصلی مدیر یا مدیران است.

جمع‌بندی
ساختمان فقط مجموعه‌ای از واحدهای جداگانه نیست؛ بخش مهمی از زندگی ساکنان به تصمیمات مشترک وابسته است.
وقتی تصمیمات بدون جلسه، بدون صورت‌جلسه و بدون مشخص بودن حدود اختیار افراد گرفته شود، حتی یک موضوع ساده مانند تعمیر آسانسور یا هزینه نگهداری ساختمان می‌تواند به اختلاف جدی تبدیل شود.
مجمع عمومی، مدیر و صورت‌جلسه، سه ابزار مهم برای تبدیل اختلاف‌نظرهای روزمره به یک فرآیند منظم هستند.

پیام قسمت هجدهم آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار:

«در ساختمان حرفه‌ای، تصمیم مهم فقط گرفته نمی‌شود؛ ثبت، مستند و قابل پیگیری هم می‌شود.»

ای عضویت در کانال بله در لینک زیر عضو شوید:

https://ble.ir/nehzatemelimaskanksh

از مهندس و پیمانکار تا مصالح، تجهیزات، خدمات و پروژه‌های ساختمانی در سراسر ایران

منابع

قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه مواد 4، 6، 7 و 8.

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه مواد 11 تا 21 درباره مجمع عمومی، مدیر و امور مالی ساختمان.

قانون اصلاح قانون تملک آپارتمان‌ها، مصوب 1376.

سلب مسئولیت

این مطلب با هدف آموزش عمومی و ارتقای فرهنگ آپارتمان‌نشینی تهیه شده است و جایگزین مشاوره حقوقی یا بررسی اسناد و شرایط یک ساختمان مشخص نیست. نحوه تشکیل جلسات، نصاب تصمیم‌گیری، حدود اختیارات مدیر و اعتبار تصمیمات باید با توجه به قانون، آیین‌نامه اجرایی، اسناد مالکیت، قراردادها و مقررات معتبر همان ساختمان بررسی شود. در صورت وجود اختلاف حقوقی جدی، مراجعه به متخصص واجد صلاحیت توصیه می‌شود.

آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار

قسمت هجدهم

«همسایه خوب فقط کسی نیست که مزاحمت ایجاد نمی‌کند؛ کسی است که برای تصمیم‌های مشترک، قانون و حق دیگران را هم جدی می‌گیرد