آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار؛ قسمت نوزدهم .هزینه خرابی آسانسور با کیست؟ مالک یا مستأجر؟

به گزارش ساختمان نگار، آسانسور از مهم‌ترین تجهیزات مشترک ساختمان‌های چندطبقه است و هزینه‌های مربوط به سرویس و تعمیر آن می‌تواند یکی از موضوعات اختلافی میان مالکان و مستأجران باشد. در حالی که برخی تصور می‌کنند تمام هزینه‌های آسانسور بر عهده مستأجر است، نوع هزینه و دلیل ایجاد آن نقش تعیین‌کننده‌ای در مسئول پرداخت دارد.            
در ساختمان‌های آپارتمانی باید میان «هزینه‌های جاری و مصرفی» و «هزینه‌های اساسی و مربوط به تعمیر یا جایگزینی تجهیزات» تفاوت قائل شد.
هزینه‌های معمول مربوط به سرویس دوره‌ای، نگهداری و استفاده متعارف از آسانسور معمولاً در دسته هزینه‌های جاری ساختمان قرار می‌گیرد و نحوه پرداخت آن باید با توجه به قرارداد اجاره، عرف ساختمان و مقررات مربوط به هزینه‌های مشترک بررسی شود.
اما اگر آسانسور دچار خرابی اساسی شود و نیاز به تعمیرات عمده، تعویض قطعات اصلی یا بازسازی بخشی از تجهیزات داشته باشد، موضوع متفاوت است و نمی‌توان صرفاً با عنوان «هزینه شارژ» آن را به مستأجر تحمیل کرد.

هزینه تعمیر اساسی آسانسور با چه کسی است؟

یکی از مهم‌ترین نکات این است که اگر خرابی مربوط به استهلاک طبیعی یا فرسودگی تجهیزات ساختمان باشد، در بسیاری از موارد این هزینه ماهیت اساسی و مربوط به اصل ملک پیدا می‌کند.
برای مثال، تعویض قطعه اصلی موتور، تعمیرات اساسی سیستم کنترل یا تعمیرات عمده‌ای که ناشی از فرسودگی تجهیزات باشد، با هزینه‌های روزمره ساختمان یکسان نیست.
در چنین شرایطی، قرارداد اجاره و توافق مالک و مستأجر اهمیت زیادی دارد و در صورت نبود توافق روشن، باید بر اساس مقررات مربوط به روابط موجر و مستأجر و هزینه‌های مشترک ساختمان تصمیم‌گیری شود.

سرویس ماهانه آسانسور با کیست؟
سرویس دوره‌ای آسانسور برای اطمینان از عملکرد صحیح و ایمنی آن انجام می‌شود و از هزینه‌های نگهداری ساختمان محسوب می‌شود.
این هزینه معمولاً در چارچوب هزینه‌های جاری ساختمان قرار می‌گیرد و ممکن است از محل شارژ ساختمان پرداخت شود. بنابراین، اگر مستأجر طبق قرارداد مسئول پرداخت شارژ و هزینه‌های جاری ساختمان باشد، این بخش از هزینه‌ها می‌تواند بر عهده او قرار گیرد.
البته بهتر است هنگام تنظیم قرارداد اجاره، تکلیف هزینه‌های مربوط به شارژ، تعمیرات جزئی و تعمیرات اساسی به‌صورت شفاف مشخص شود.

اگر آسانسور به دلیل استفاده نادرست خراب شود چه؟
فرض کنید فردی در هنگام اسباب‌کشی، بیش از ظرفیت مجاز آسانسور بارگیری کند یا به تجهیزات آن آسیب بزند. در چنین شرایطی موضوع با خرابی ناشی از استهلاک طبیعی متفاوت است.
اگر خسارت قابل انتساب به استفاده نادرست یک فرد باشد، نمی‌توان آن را به‌صورت خودکار میان تمام ساکنان تقسیم کرد و باید مسئولیت ایجاد خسارت بررسی شود.
به همین دلیل، ثبت گزارش خرابی، نظر شرکت سرویس و نگهداری و مستندات مربوط به علت حادثه می‌تواند در تعیین مسئولیت اهمیت داشته باشد.

 آیا مستأجر باید هزینه تعویض کامل آسانسور را بدهد؟
به‌طور معمول نباید تصور کرد که چون مستأجر از آسانسور استفاده می‌کند، هر هزینه‌ای که برای آن ایجاد شود نیز بر عهده اوست.
تعویض کامل آسانسور، نوسازی اساسی یا تغییر تجهیزات اصلی ساختمان معمولاً از جنس هزینه‌های سرمایه‌ای و اساسی است و باید با توجه به قرارداد اجاره و مقررات مربوط تعیین تکلیف شود.
بنابراین، پیش از مطالبه چنین هزینه‌ای از مستأجر، باید مشخص شود هزینه دقیقاً بابت چه کاری دریافت می‌شود و علت ایجاد آن چیست.

 یک نکته مهم برای مدیر ساختمان

مدیر ساختمان بهتر است هنگام اعلام هزینه آسانسور، عبارت کلی «تعمیر آسانسور» را در شارژ درج نکند.

بهتر است مشخص شود:

- هزینه بابت سرویس دوره‌ای است یا تعمیر؟
- کدام قطعه تعمیر یا تعویض شده است؟
- علت خرابی چه بوده است؟
- هزینه مربوط به استفاده نادرست یک فرد است یا استهلاک ساختمان؟
- فاکتور یا گزارش شرکت سرویس وجود دارد یا خیر؟

این شفافیت می‌تواند از بسیاری از اختلافات میان مالک، مستأجر و سایر ساکنان جلوگیری کند.

 اگر مالک و مستأجر اختلاف داشته باشند چه؟
اولین قدم، مراجعه به قرارداد اجاره است. اگر در قرارداد درباره هزینه موردنظر توافق مشخصی وجود داشته باشد، باید همان توافق در چارچوب قوانین معتبر بررسی شود.
در مرحله بعد، نوع هزینه اهمیت دارد. هزینه‌های جاری و نگهداری با هزینه‌های اساسی و تعمیرات مربوط به اصل بنا یکسان نیستند.
در صورت ادامه اختلاف، بهتر است طرفین پیش از اقدام حقوقی، از مدیر ساختمان، شرکت سرویس آسانسور یا مشاور حقوقی برای مشخص شدن ماهیت هزینه کمک بگیرند.

پرسش‌های متداول

آیا هزینه سرویس آسانسور جزو شارژ ساختمان است؟  
در بسیاری از ساختمان‌ها هزینه سرویس دوره‌ای آسانسور در هزینه‌های جاری و شارژ ساختمان منظور می‌شود؛ اما نحوه تقسیم و پرداخت آن باید با توجه به مقررات ساختمان و قرارداد اجاره بررسی شود.

هزینه تعویض موتور آسانسور با مستأجر است؟
اگر تعویض موتور ناشی از فرسودگی یا تعمیر اساسی تجهیزات باشد، نمی‌توان آن را صرفاً به دلیل استفاده مستأجر از آسانسور بر عهده او گذاشت و باید ماهیت هزینه و مفاد قرارداد بررسی شود.

اگر مستأجر باعث خرابی آسانسور شود چه؟ 
اگر خسارت مستنداً ناشی از استفاده نادرست مستأجر یا شخصی باشد، مسئولیت جبران خسارت می‌تواند متوجه عامل ایجاد خسارت باشد.

آیا مالک می‌تواند هر هزینه آسانسور را از مستأجر بگیرد؟
خیر. ابتدا باید مشخص شود هزینه مربوط به نگهداری جاری، تعمیر جزئی، تعمیر اساسی یا خسارت ناشی از استفاده نادرست است.

 جمع‌بندی

در اختلافات مربوط به آسانسور، پاسخ «همیشه مالک» یا «همیشه مستأجر» صحیح نیست. آنچه اهمیت دارد، تشخیص نوع هزینه و علت ایجاد آن است.

هزینه‌های جاری و نگهداری معمول ساختمان می‌تواند در چارچوب شارژ و تعهدات قراردادی قرار گیرد، اما تعمیرات اساسی و هزینه‌هایی که به فرسودگی یا اصل تجهیزات ساختمان مربوط می‌شوند، موضوع متفاوتی دارند.

بهترین راه برای جلوگیری از اختلاف، تعیین دقیق مسئولیت‌ها در قرارداد اجاره و شفافیت مدیر ساختمان در اعلام و مستندسازی هزینه‌هاست.

منابع
قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن  
قانون روابط موجر و مستأجر  
مقررات و ضوابط مرتبط با نگهداری و ایمنی آسانسورها

 سلب مسئولیت
این مطلب با هدف افزایش آگاهی عمومی مخاطبان ساختمان نگار تهیه شده است و نباید جایگزین بررسی قرارداد، مقررات مربوط یا مشاوره تخصصی حقوقی شود. در موارد اختلافی، شرایط هر پرونده و اسناد موجود باید به‌صورت مستقل بررسی شود