آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار؛ قسمت بیست‌ودوم انباری آپارتمان؛ ملک اختصاصی است یا مشاع؟ هر چیزی را می‌توان داخل انباری گذاشت؟

به گزارش ساختمان نگار، انباری در ساختمان‌های آپارتمانی فقط یک فضای اضافی برای نگهداری وسایل نیست؛ وضعیت حقوقی و نحوه استفاده از آن می‌تواند مستقیماً با سند مالکیت، قسمت‌های مشترک و حقوق سایر مالکان ارتباط داشته باشد.
قانون تملک آپارتمان‌ها مالکیت ساختمان را به دو بخش اختصاصی و مشترک تقسیم کرده است. بر اساس آیین‌نامه اجرایی نیز قسمت‌هایی که عرفاً برای استفاده انحصاری یک شریک اختصاص یافته باشند، در زمره قسمت‌های اختصاصی قرار می‌گیرند؛ در مقابل، قسمت‌هایی که برای استفاده مشترک مالکان هستند، حق انحصاری ایجاد نمی‌کنند. 
انباری اختصاصی یعنی چه؟
اولین نکته این است که صرف قرار گرفتن یک فضای کوچک در کنار پارکینگ یا زیرزمین، به تنهایی مالکیت اختصاصی آن را ثابت نمی‌کند.
برای تشخیص وضعیت یک انباری باید اسناد مربوط به ملک بررسی شود؛ از جمله سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی و در صورت وجود، مدارک مربوط به حدود و مشخصات قسمت اختصاصی.
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید قسمت‌هایی از بنا که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک معین یا قائم‌مقام او اختصاص یافته باشند، قسمت اختصاصی محسوب می‌شوند. 
بنابراین پرسش درست این نیست که:
«این انباری را چه کسی استفاده می‌کند؟»
بلکه باید پرسید:
«این فضا طبق اسناد و مقررات، به چه واحدی اختصاص یافته است؟»
آیا استفاده چندساله مالکیت ایجاد می‌کند؟
لزوماً خیر.
ممکن است یک خانواده سال‌ها از فضایی استفاده کرده باشد، اما این موضوع به تنهایی دلیل قطعی مالکیت اختصاصی آن فضا نیست.
اگر درباره مالکیت انباری اختلاف وجود دارد، اسناد رسمی و مدارک تفکیکی اهمیت بیشتری از سابقه استفاده دارند.
انبار عمومی ساختمان با انباری اختصاصی فرق دارد
یکی از اشتباهات رایج، یکی دانستن «انباری» با «انبار عمومی» است.
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، «انبار عمومی ساختمان» را در فهرست قسمت‌های مشترک آورده است. قسمت‌های مشترک نیز در مالکیت مشاع تمام شرکا قرار دارند و نمی‌توان برای آنها حق استفاده انحصاری ایجاد کرد. 
پس اگر فضای موردنظر انبار عمومی ساختمان باشد، یک واحد نمی‌تواند صرفاً با اشغال آن، مالکیت اختصاصی برای خود ایجاد کند.
آیا می‌توان انباری را اجاره داد؟
اگر انباری به طور قانونی و طبق اسناد، جزء قسمت اختصاصی یک واحد باشد، استفاده از آن تابع حقوق مالک آن قسمت است.
اما اگر فضایی مشاع یا انبار عمومی ساختمان باشد، یک مالک نمی‌تواند آن را به عنوان ملک شخصی خود به دیگری اجاره دهد.
به زبان ساده:
انباری اختصاصی یک واحد با انبار عمومی ساختمان دو وضعیت کاملاً متفاوت دارند.
به همین دلیل پیش از اجاره دادن یا واگذاری حق استفاده از یک فضای انباری، ابتدا باید وضعیت حقوقی آن مشخص شود.
آیا می‌توان انباری را فروخت؟
اینجا هم باید میان «انباری وابسته به واحد» و یک ملک مستقل تفاوت قائل شد.
قانون تملک آپارتمان‌ها مقرر کرده حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک از یکدیگر قابل تفکیک نیست و انتقال قسمت اختصاصی، انتقال سهم مربوط از قسمت مشترک را نیز به دنبال دارد. Adlio
بنابراین نمی‌توان بدون بررسی اسناد و وضعیت ثبتی، درباره فروش یا انتقال مستقل هر انباری اظهارنظر کرد.
اگر مالک قصد انتقال یا تغییر وضعیت حقوقی انباری را دارد، بررسی سند و مقررات ثبتی ضروری است.
داخل انباری هر چیزی می‌توان گذاشت؟
خیر.
حتی در انباری اختصاصی نیز استفاده از فضا نباید موجب ایجاد خطر برای ساختمان یا سایر ساکنان شود.
نگهداری مواد بسیار خطرناک، قابل اشتعال، بدبو یا وسایلی که احتمال ایجاد آلودگی، حریق یا آسیب به تأسیسات را افزایش می‌دهند، می‌تواند مشکل‌ساز شود.
همچنین نباید از انباری اختصاصی برای ایجاد مزاحمت برای دیگران یا دسترسی به تأسیسات مشترک استفاده شود.
انباری را به کارگاه تبدیل کنیم؟
انباری برای نگهداری وسایل طراحی شده، نه لزوماً تبدیل شدن به کارگاه، محل تولید، انبار تجاری یا فضایی برای فعالیتی که موجب سر و صدا، رفت‌وآمد غیرمتعارف یا خطر برای ساختمان شود.
در چنین مواردی موضوع دیگر صرفاً استفاده شخصی از یک فضای اختصاصی نیست.
آیا می‌توان راهرو کنار انباری را هم اشغال کرد؟
خیر.
اگر فضای مقابل انباری یا مسیر دسترسی، جزء مشاعات ساختمان باشد، قرار دادن دائمی کارتن، کمد، دوچرخه، وسایل اضافی یا سایر اشیا در آن می‌تواند موجب تضییع حقوق سایر ساکنان شود.
آیین‌نامه اجرایی نیز قسمت‌هایی را که مورد استفاده مشترک شرکا هستند، جزء قسمت‌های مشترک می‌داند و برای آنها حق انحصاری قائل نیست. 
بنابراین:

انباری اختصاصی ≠ فضای اختصاصی اطراف انباری.
اگر انباری به تأسیسات ساختمان دسترسی داشته باشد چه؟
این موضوع بسیار مهم است.
ممکن است بخشی از مسیر لوله‌های آب، فاضلاب، برق، گاز یا سایر تأسیسات از محدوده‌ای عبور کند که در اختیار یک واحد قرار گرفته است.
آیین‌نامه اجرایی تصریح کرده است که برخی تأسیسات مشترک، حتی اگر در قسمت اختصاصی قرار گرفته باشند یا از آن عبور کنند، همچنان می‌توانند جزء قسمت‌های مشترک محسوب شوند. Adlio
بنابراین مالک انباری نباید بدون هماهنگی، مسیر دسترسی به تأسیسات مشترک را مسدود یا آنها را دستکاری کند.
آیا مدیر می‌تواند وارد انباری خصوصی شود؟
مدیر ساختمان مالک انباری خصوصی نیست.
بنابراین ورود به قسمت اختصاصی یک واحد نباید به یک اقدام عادی و بدون دلیل تبدیل شود.
اما اگر شرایط اضطراری یا مسئله‌ای مربوط به تأسیسات مشترک وجود داشته باشد، موضوع می‌تواند وضعیت متفاوتی پیدا کند و باید مطابق قانون و شرایط اضطراری اقدام شود.
در اختلافات غیراضطراری، بهتر است ورود و بررسی با اطلاع مالک و در چارچوب قانونی انجام شود.
8 اشتباه رایج درباره انباری
1. تصور اینکه هر فضای بدون استفاده، متعلق به اولین استفاده‌کننده است
2. اشغال انبار عمومی ساختمان
3. قرار دادن وسایل در راهرو مقابل انباری
4. مسدود کردن مسیر تأسیسات مشترک
5. نگهداری مواد خطرناک یا قابل اشتعال
6. تبدیل انباری به کارگاه یا محل فعالیت پرسر و صدا
7. اجاره دادن فضای مشاع به عنوان انباری شخصی
8. تصمیم‌گیری درباره مالکیت انباری بدون بررسی سند و صورت‌مجلس تفکیکی
اگر دو همسایه درباره یک انباری اختلاف داشته باشند چه کنیم؟
مرحله اول؛ سند را بررسی کنید
اولین مرجع برای مشخص شدن وضعیت مالکیت، اسناد مربوط به ملک است.
مرحله دوم؛ صورت‌مجلس تفکیکی بررسی شود
در بسیاری از اختلافات، بررسی مشخصات و حدود قسمت‌های اختصاصی می‌تواند ابهام را کاهش دهد.
مرحله سوم؛ موضوع با مدیر ساختمان مطرح شود
اگر اختلاف به مشاعات یا نحوه استفاده از فضای مشترک مربوط است، مدیر می‌تواند موضوع را در چارچوب مقررات ساختمان پیگیری کند.
مرحله چهارم؛ نظر کارشناس یا مشاور حقوقی
اگر اختلاف مالکیتی یا ثبتی جدی باشد، بهتر است پیش از هر اقدام عملی، از متخصص مربوط کمک گرفته شود.

8 سؤال متداول
1. آیا انباری همیشه جزء ملک اختصاصی است؟
خیر. وضعیت هر فضا باید با توجه به اسناد، نحوه اختصاص و مقررات مربوط مشخص شود.
2. آیا انبار عمومی ساختمان قابل تملک توسط یک واحد است؟
اصل بر این است که قسمت‌های مشترک متعلق به همه مالکان به صورت مشاع است و نمی‌توان برای آنها حق انحصاری ایجاد کرد. 
3. آیا می‌توان وسایل را در راهروی مقابل انباری گذاشت؟
اگر راهرو جزء مشاعات باشد، استفاده انحصاری از آن یا مسدود کردن مسیر رفت‌وآمد مجاز نیست.
4. آیا می‌توان انباری را به شخص دیگری اجاره داد؟
اگر انباری به صورت قانونی جزء قسمت اختصاصی مالک باشد، موضوع با انبار عمومی متفاوت است؛ اما شرایط قرارداد و وضعیت ثبتی باید بررسی شود.
5. آیا می‌توان انباری را به کارگاه تبدیل کرد؟
صرف اختصاصی بودن فضا به معنای مجاز بودن هر نوع فعالیت در آن نیست. ایجاد خطر، مزاحمت، تغییر کاربری یا آسیب به ساختمان می‌تواند موضوع را از یک استفاده معمول خارج کند.
6. اگر لوله مشترک از داخل انباری عبور کند چه؟
مشترک بودن تأسیسات با محل عبور آن یکی نیست. برخی تأسیسات مشترک ممکن است داخل محدوده اختصاصی قرار گرفته باشند. 
7. آیا مدیر می‌تواند وسایل داخل انباری را جابه‌جا کند؟
مدیر صرفاً به دلیل مدیریت ساختمان، اختیار نامحدود برای تصرف در قسمت اختصاصی ندارد. موضوع باید بر اساس قانون و شرایط مشخص بررسی شود.
8. برای حل اختلاف انباری چه مدرکی مهم‌تر است؟
سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی، نقشه‌های ثبتی و سایر مدارک رسمی مرتبط از مهم‌ترین اسناد برای بررسی وضعیت هستند.
جمع‌بندی
انباری کوچک است، اما اختلاف درباره آن می‌تواند بسیار بزرگ شود.
مهم‌ترین نکته این است که «محل استفاده» را با «مالکیت» اشتباه نگیریم. ممکن است فضایی سال‌ها در اختیار یک واحد بوده باشد، اما این موضوع به تنهایی تعیین‌کننده وضعیت حقوقی آن نیست.
از طرف دیگر، حتی مالک انباری اختصاصی نیز باید در استفاده از آن حقوق سایر ساکنان، ایمنی ساختمان و تأسیسات مشترک را رعایت کند.
در آپارتمان‌نشینی حرفه‌ای، قبل از هر ادعا درباره یک انباری، باید سند و وضعیت ثبتی آن بررسی شود؛ و قبل از هر اقدامی در فضای مشاع، باید حقوق همه مالکان در نظر گرفته شود.

پیام قسمت بیست‌ودوم آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار:
«انباری فقط چند متر فضا نیست؛ مهم این است که بدانیم این چند متر دقیقاً متعلق به چه کسی و تحت چه شرایطی قابل استفاده است.»

منابع
قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه مواد 1، 2، 3، 4 و 9. Adlio

آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه مواد 1، 2، 3 و 4 درباره قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان. نظامات - مجموعه تنقیحی قوانین و مقررات

متن و توضیحات مقررات مربوط به قسمت‌های مشترک و تأسیسات ساختمان. Law IR

وب‌سایت ساختمان نگار و آرشیو آکادمی آپارتمان‌نشینی؛ برای جلوگیری از تکرار موضوعات قسمت‌های پیشین، از جمله پارکینگ، سر و صدای همسایه و هزینه خرابی آسانسور. ساختمان نگار
سلب مسئولیت
این مطلب با هدف آموزش عمومی و ارتقای فرهنگ آپارتمان‌نشینی تهیه شده است و جایگزین مشاوره حقوقی، کارشناسی ثبتی یا بررسی اسناد یک ملک مشخص نیست. وضعیت حقوقی هر انباری ممکن است با توجه به سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی، نقشه‌های ثبتی و سایر مدارک متفاوت باشد. در صورت وجود اختلاف مالکیتی یا ثبتی، بررسی اسناد توسط متخصص واجد صلاحیت توصیه می‌شود

«قبل از اینکه بگوییم این انباری مال من است، اول باید ببینیم سند درباره آن چه می‌گوید.»