آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار؛ قسمت بیست‌وچهارم.مدیر ساختمان چه اختیاراتی دارد و چه کارهایی خارج از حدود وظایف اوست؟

به گزارش ساختمان نگار، مدیر ساختمان یکی از مهم‌ترین نقش‌ها را در اداره زندگی جمعی آپارتمان‌نشینان بر عهده دارد؛ از رسیدگی به آسانسور و تأسیسات گرفته تا مدیریت هزینه‌های مشترک، استخدام نیروهای خدماتی و اجرای تصمیمات مجمع عمومی. با این حال، گاهی این مسئولیت با اختیار نامحدود اشتباه گرفته می‌شود؛ به‌گونه‌ای که برخی مدیران تصور می‌کنند می‌توانند برای ساکنان جریمه تعیین کنند، ورود به واحدها را حق خود بدانند یا بدون تصویب مالکان درباره مشاعات تصمیم بگیرند.

قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، حدود مسئولیت مدیر را مشخص کرده‌اند. مطابق ماده 14 آیین‌نامه، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی هستند؛ بنابراین مدیر، مجری و امین مالکان است، نه صاحب‌اختیار مطلق ساختمان

1. مدیر ساختمان چه اختیارات و وظایفی دارد؟
 اداره و نگهداری قسمت‌های مشترک
مدیر می‌تواند و در مواردی موظف است برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک اقدام کند؛ از جمله:

- نظافت و نگهداری راهروها، راه‌پله‌ها و ورودی ساختمان
- پیگیری تعمیر و سرویس آسانسور
- رسیدگی به تأسیسات مشترک آب، برق، گاز و گرمایش
- نگهداری پشت‌بام، حیاط و سایر مشاعات
- پیگیری تعمیرات ضروری برای جلوگیری از خسارت به ساختمان

این اقدامات باید در چارچوب بودجه، تصمیمات مجمع عمومی و ضرورت‌های متعارف اداره ساختمان انجام شوند.

دریافت و مدیریت شارژ ساختمان
مدیر مسئول پیگیری هزینه‌های مشترک و دریافت سهم مالکان یا استفاده‌کنندگان مطابق مقررات است. او باید میزان هزینه‌های مستمر و مخارج مربوط به هر شریک و نحوه پرداخت آن را اعلام کند.

نکته مهم اینکه مدیر باید امکان بررسی هزینه‌ها و اسناد مالی را فراهم کند. طبق ماده 18 آیین‌نامه، خزانه‌دار باید دفتر ثبت درآمد و هزینه داشته باشد و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی ارائه کند

عقد قرارداد برای اداره ساختمان
مدیر می‌تواند برای خدماتی مانند نظافت، نگهبانی، سرویس آسانسور و تعمیرات ضروری قرارداد منعقد کند؛ اما در مواردی که موضوع نیازمند تصمیم مجمع عمومی یا تفویض اختیار باشد، باید در همان حدود اقدام کند.
برای مثال، انعقاد قرارداد سرویس دوره‌ای آسانسور با تصمیمات و اختیارات اداره ساختمان ارتباط دارد؛ اما واگذاری بلندمدت یک فضای مشاع یا انجام تغییرات اساسی در ساختمان، موضوعی نیست که مدیر بتواند صرفاً با تصمیم شخصی درباره آن اقدام کند.

 پیگیری بدهی شارژ و هزینه‌های مشترک
مدیر حق دارد بدهی شارژ را مطالبه کند و در صورت پرداخت نکردن، مسیر قانونی وصول آن را پیگیری کند.
ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها برای مطالبه هزینه‌های مشترک تشریفاتی تعیین کرده است: ارسال اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و ریز آن، و در صورت پرداخت نکردن ظرف مهلت قانونی، امکان استفاده از سازوکارهای پیش‌بینی‌شده در قانون برای وصول طلب وجود دارد

 اجرای تصمیمات مجمع عمومی

اگر مجمع عمومی در حدود قانون تصمیمی معتبر بگیرد، مدیر مسئول اجرای آن است. همچنین باید صورت‌جلسات را نگهداری کند و تصمیمات مجمع را به مالکان غایب اطلاع دهد

 2. مدیر ساختمان چه کارهایی را نمی‌تواند خودسرانه انجام دهد؟

 1. تعیین جریمه‌های دلخواه برای ساکنان
مدیر نمی‌تواند برای هر رفتار ناپسند، مبلغی به‌عنوان جریمه شخصی تعیین کند؛ مثلاً اعلام کند هرکس زباله را در راهرو بگذارد باید مبلغ مشخصی بپردازد یا برای دیرکرد حضور در جلسه ساختمان جریمه شود.
البته ساختمان می‌تواند مقررات داخلی معقولی برای نظم و استفاده از مشاعات داشته باشد، اما تعیین جریمه مالی و الزام‌آور نیازمند مبنای قانونی معتبر است. مدیر نمی‌تواند با یک اطلاعیه یا پیام در گروه ساختمان، برای خود اختیار جریمه‌کردن ایجاد کند.

 2. ورود بدون اجازه به واحدهای مسکونی
مدیر ساختمان صرفاً به دلیل مسئولیت مدیریتی، حق ورود آزادانه به خانه افراد را ندارد.
واحد مسکونی حریم خصوصی مالک یا متصرف قانونی آن است. ورود باید با رضایت صاحب حق یا در شرایطی که قانون اجازه می‌دهد انجام شود. برای مثال، در وضعیت اضطراری مانند نشت شدید آب یا احتمال خطر فوری برای ساختمان، باید متناسب با ضرورت و با رعایت موازین قانونی اقدام کرد؛ نه اینکه مدیر ورود به واحد را یک اختیار همیشگی بداند.

3. قطع خودسرانه آب، برق یا گاز اختصاصی
مدیر نمی‌تواند برای تنبیه ساکن یا وادار کردن او به پرداخت بدهی، شخصاً برق، آب یا گاز اختصاصی واحد را قطع کند.
البته باید به یک نکته حقوقی توجه کرد: ماده 10 مکرر قانون، پس از طی تشریفات مقرر، در شرایطی امکان خودداری از ارائه برخی خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع و آب گرم را پیش‌بینی کرده است. این حکم مجوز قطع خودسرانه انشعابات اختصاصی یا اقدام بدون رعایت تشریفات قانونی نیست.

 4. تصرف یا واگذاری قسمت‌های مشاع
مدیر مالک راهرو، پشت‌بام، حیاط، پارکینگ مشاع یا انبار عمومی نیست. بنابراین نمی‌تواند یک فضای مشترک را به نفع یک واحد اختصاص دهد، آن را شخصاً اجاره بدهد یا بدون مجوز معتبر در اختیار فرد خاصی قرار دهد.

 5. تغییر اساسی در ساختمان بدون مجوز
تغییرات مهم در مشاعات، جابه‌جایی تأسیسات مشترک، تغییر کاربری فضاهای عمومی یا واگذاری حقوق مربوط به قسمت‌های مشترک، صرفاً با تصمیم شخصی مدیر قابل انجام نیست. این موارد باید با توجه به نوع اقدام، قانون، اسناد ساختمان و تصمیم معتبر مالکان بررسی شوند.

6. تحمیل هزینه‌های نامشخص و بدون سند
مدیر نمی‌تواند هزینه‌ای را بدون توضیح، محاسبه و ارائه اسناد از ساکنان مطالبه کند. هزینه‌های مشترک باید بر اساس ضوابط قانونی و توافقات معتبر ساختمان محاسبه شوند و مالکان حق دارند درباره سهم و مبنای هزینه اعتراض و درخواست رسیدگی کنند.

 7. دخالت در اختلافات شخصی همسایه‌ها
مدیر می‌تواند برای حل اختلاف و برقراری آرامش میان ساکنان میانجی‌گری کند و مقررات ساختمان را یادآوری کند؛ اما اختیار ندارد درباره اختلافات خانوادگی، روابط شخصی یا مسائل خصوصی افراد حکم صادر کند یا خود را جایگزین مراجع قانونی بداند.

 8. واگذاری مسئولیت مدیریت به فرد دیگر بدون مجوز
طبق ماده 19 آیین‌نامه، مدیر یا مدیران امین شرکا هستند و نمی‌توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند. بنابراین سپردن امور اجرایی به نیروهای خدماتی یا پیمانکاران با واگذاری مسئولیت قانونی مدیریت به شخص دیگر یکسان نیست

 3. آیا مدیر ساختمان می‌تواند هر تصمیمی را به نام مجمع عمومی اجرا کند؟
خیر. تصمیم مجمع عمومی باید در حدود اختیارات قانونی آن باشد و مطابق مقررات اتخاذ شود. مدیر نمی‌تواند تصمیم شخصی خود را به‌عنوان مصوبه مجمع معرفی کند.
بر اساس ماده 11 آیین‌نامه اجرایی، انتخاب مدیر، رسیدگی به عملکرد او، تصمیم‌گیری درباره اداره ساختمان، تصویب گزارش درآمد و هزینه و ایجاد اندوخته برای نگهداری و تعمیر بنا از وظایف مجمع عمومی است.

همچنین طبق ماده 12، تصمیمات مجمع باید در صورت‌جلسه ثبت و نگهداری شوند و تصمیمات اتخاذشده باید به مالکان غایب اطلاع داده شوند

بنابراین اگر مدیر اعلام کند «همه مالکان موافقت کرده‌اند»، اما صورت‌جلسه و مستندات معتبری وجود نداشته باشد، ساکنان می‌توانند درباره اعتبار تصمیم سؤال کنند.

4. مدیر ساختمان چگونه انتخاب می‌شود و چه زمانی می‌توان او را تغییر داد؟
انتخاب مدیر یا مدیران بر عهده مجمع عمومی مالکان است. مطابق ماده 15 آیین‌نامه اجرایی، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت آنان دو سال تعیین شده است؛ البته مجمع عمومی می‌تواند این مدت را افزایش دهد و انتخاب مجدد نیز امکان‌پذیر است.

در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر، مجمع عمومی فوق‌العاده برای انتخاب جانشین تشکیل می‌شود. بنابراین مدیر ساختمان برای همیشه انتخاب نشده و مالکان می‌توانند عملکرد او را بررسی و درباره ادامه مسئولیتش تصمیم‌گیری کنند

5. اگر مدیر از حدود اختیارات خود خارج شود، ساکنان چه کنند؟
اگر مدیر ساختمان اقدامی خارج از حدود وظایف خود انجام داد، بهتر است موضوع به‌جای تبدیل شدن به اختلاف لفظی و درگیری میان همسایه‌ها، از مسیر مشخص پیگیری شود:

1\. ابتدا موضوع و مستندات آن را به‌صورت کتبی به مدیر اعلام کنید.

2\. درخواست کنید مبنای قانونی یا مصوبه مجمع عمومی ارائه شود.

3\. اگر موضوع به اداره ساختمان و تصمیمات مالکان مربوط است، درخواست تشکیل مجمع عمومی کنید.

4\. در صورت وجود تخلف مالی، اسناد و صورت‌حساب‌ها را مطالبه و عملکرد مدیر را در مجمع بررسی کنید.

5\. اگر اقدام مدیر موجب تضییع حق، ورود خسارت یا نقض قانون شده است، حسب مورد از طریق مراجع قانونی و قضایی پیگیری کنید.

یک نکته مهم: مخالفت با تصمیم مدیر به معنای بی‌اعتنایی به مقررات ساختمان یا نپرداختن شارژ نیست. همان‌طور که مدیر باید حدود اختیاراتش را رعایت کند، مالکان و مستأجران نیز موظف‌اند مقررات قانونی و تصمیمات معتبر ساختمان را رعایت کنند.

6. هشت اشتباه رایج درباره اختیارات مدیر ساختمان

1\. تصور اینکه مدیر ساختمان رئیس و صاحب‌اختیار تمام واحدهاست.

2\. تعیین جریمه‌های مالی بدون مبنای قانونی معتبر.

3\. ورود به واحدها بدون رضایت یا مجوز قانونی.

4\. قطع خودسرانه انشعابات اختصاصی برای وصول شارژ.

5\. اختصاص دادن پارکینگ، انباری یا فضای مشاع به یک واحد بدون مجوز.

6\. انجام تعمیرات و هزینه‌کردهای غیرضروری بدون رعایت حدود اختیار و مصوبات.

7\. خودداری از ارائه گزارش مالی و اسناد هزینه‌ها.

8\. معرفی تصمیمات شخصی به‌عنوان مصوبه مجمع عمومی.

7. هشت سؤال متداول

1. آیا مدیر ساختمان می‌تواند برای ساکنان جریمه تعیین کند؟

خیر؛ مدیر نمی‌تواند شخصاً و بدون مبنای قانونی معتبر، جریمه مالی وضع کند. مقررات داخلی نیز به‌تنهایی مجوز ایجاد هر نوع جریمه‌ای نیستند.

2. آیا مدیر می‌تواند وارد واحد مسکونی شود؟

خیر؛ مسئولیت مدیریت ساختمان به‌تنهایی مجوز ورود به حریم خصوصی واحدها نیست. ورود باید با رضایت یا مجوز قانونی و در شرایط خاص مطابق مقررات انجام شود.

3. آیا مدیر می‌تواند برق یا آب واحد بدهکار را قطع کند؟

قطع خودسرانه انشعابات اختصاصی مجاز نیست. قانون برای برخی خدمات مشترک، پس از طی تشریفات مشخص، سازوکار خاصی پیش‌بینی کرده است.

4. آیا مدیر می‌تواند بدون تصویب مجمع، هزینه تعمیرات را از ساکنان دریافت کند؟

مدیر برای اداره ساختمان می‌تواند هزینه‌های ضروری و متعارف را در حدود اختیارات و مقررات پیگیری کند؛ اما هزینه‌های خارج از حدود اختیار یا تصمیمات اساسی باید با رعایت تشریفات مربوط تصویب شوند.

5. آیا مدیر باید گزارش مالی ارائه دهد؟

بله. درآمدها و هزینه‌ها باید مستند باشند و گزارش مالی برای بررسی و تصویب به مجمع عمومی ارائه شود.

6. آیا مدیر می‌تواند پارکینگ یا انباری مشاع را به یک واحد اختصاص دهد؟

خیر؛ مدیر به‌تنهایی حق واگذاری یا اختصاص انحصاری قسمت‌های مشترک را ندارد.

7. آیا مستأجر می‌تواند مدیر ساختمان شود؟

بله. آیین‌نامه انتخاب مدیر را از میان مالکان یا اشخاص خارج از مجموعه مجاز دانسته است؛ بنابراین مستأجر نیز در صورت انتخاب توسط مجمع می‌تواند مدیر شود.

8. آیا مالکان می‌توانند مدیر ساختمان را عزل کنند؟

بله. انتخاب و رسیدگی به عملکرد مدیر در صلاحیت مجمع عمومی است و در صورت وجود شرایط لازم، مالکان می‌توانند درباره تغییر یا عزل او تصمیم بگیرند.

 جمع‌بندی؛ مدیر ساختمان، مسئول اداره است نه صاحب اختیار مطلق
مدیر ساختمان برای حفظ نظم، ایمنی و آسایش ساکنان انتخاب می‌شود؛ نه برای اعمال سلیقه شخصی یا محدود کردن حقوق دیگران.
او باید در هزینه‌کردها شفاف باشد، تصمیمات معتبر مجمع را اجرا کند، از مشاعات محافظت کند و در برابر مالکان پاسخ‌گو باشد. در مقابل، ساکنان نیز باید با پرداخت به‌موقع هزینه‌های مشترک و رعایت مقررات، امکان اداره صحیح ساختمان را فراهم کنند.
مدیریت موفق ساختمان زمانی شکل می‌گیرد که نه مدیر خود را صاحب‌اختیار مطلق بداند و نه ساکنان مسئولیت‌های او را نادیده بگیرند.

پیام قسمت بیست‌وچهارم آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار:

«مدیر ساختمان انتخاب می‌شود تا امور مشترک را اداره کند، نه اینکه بر زندگی خصوصی همسایه‌ها حکومت کند؛ اختیار مدیر از قانون و تصمیمات معتبر مالکان می‌آید، نه از سلیقه شخصی او.»

 منابع

- [قانون تملک آپارتمان‌ها و اصلاحات آن](https://law-ir.ir/law/cat/1807/?utm_source=chatgpt.com)
- [آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها](https://law-ir.ir/law/cat/325/?utm_source=chatgpt.com)
 

 سلب مسئولیت

این مطلب با هدف آموزش عمومی و افزایش آگاهی حقوقی ساکنان و مدیران ساختمان تهیه شده است و جایگزین مشاوره حقوقی نیست. حدود اختیارات مدیر ممکن است با توجه به قانون، صورت‌جلسات معتبر مجمع عمومی، توافقات مالکان و شرایط اختصاصی هر ساختمان متفاوت باشد. در موارد اختلافی، بررسی اسناد و مقررات مربوط توسط متخصص حقوقی توصیه می‌شود.