راهنمای جامع متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن؛ -قسمت اول- دولت دقیقاً چه چیزهایی را رایگان می‌دهد؟

به گزارش ساختمان نگار : وقتی متقاضی نهضت ملی مسکن درباره قیمت واحد خود سؤال می‌کند، معمولاً اولین ارقام مورد توجه او آورده نقدی، تسهیلات بانکی و هزینه ساخت است؛ اما قیمت واقعی یک پروژه مسکونی فقط از هزینه ساخت بنا تشکیل نمی‌شود.
اگر قرار باشد یک واحد مسکونی در یک زمین شهری آزاد ساخته شود، علاوه بر هزینه ساخت ساختمان، باید هزینه زمین، آماده‌سازی، ایجاد شبکه معابر، انشعابات، زیرساخت‌های شهری، خدمات عمومی و بخشی از هزینه‌های اداری و مهندسی نیز پرداخت شود.
در نهضت ملی مسکن، دولت تلاش کرده است بخشی از این هزینه‌ها را از مسیر حمایت‌های مستقیم و غیرمستقیم کاهش دهد.

برای عضویت در کانال بله در لینک زیر عضو شوید:

https://ble.ir/nehzatemelimaskanksh

در ادامه سلسله مباحث ابهامات در طرح نهضت ملی مسکن، منبعد مباحث را تحت عنوان "راهنمای جامع متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن"؛ فصل بندی کرده و ادامه خواهیم داد:

دولت در نهضت ملی مسکن چه کمک‌هایی می‌کند؟

1. زمین؛ بزرگ‌ترین حمایت دولت
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های نهضت ملی مسکن با ساخت‌وساز معمولی، تأمین زمین توسط دولت است.
مطابق ماده 7 قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی برای برنامه‌های حمایتی نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن در قالب اجاره 99 ساله اقدام می‌کند. همچنین قانون، دستگاه‌های دولتی را مکلف به واگذاری برخی اراضی واجد شرایط به وزارت راه و شهرسازی کرده است.
اهمیت این موضوع زمانی مشخص می‌شود که بدانیم قیمت زمین در بسیاری از مناطق سهم قابل توجهی از قیمت نهایی مسکن دارد. مدیرکل راه و شهرسازی استان کرمانشاه نیز در تیرماه 1405 اعلام کرد سهم زمین در برخی مناطق می‌تواند از حدود 20 تا 40 درصد و در بعضی نقاط حتی تا 90 درصد قیمت تمام‌شده مسکن باشد.
بنابراین حذف یا کاهش هزینه زمین می‌تواند یکی از بزرگ‌ترین یارانه‌های پنهان نهضت ملی مسکن باشد.

2. آماده‌سازی زمین؛ هزینه‌ای که نباید نادیده گرفته شود
زمین خام برای ساخت مسکن آماده سکونت نیست. پیش از احداث ساختمان باید عملیات آماده‌سازی انجام شود؛ از جمله:
- تسطیح و خاکبرداری
- خاکریزی و زیرسازی
- ایجاد شبکه معابر
- جدول‌گذاری
- اجرای مسیرهای دسترسی
- آسفالت
- ایجاد بستر مناسب برای شبکه‌های تأسیسات
نکته مهم این است که آماده‌سازی در تمام پروژه‌ها الزاماً به شکل رایگان انجام نمی‌شود و نحوه تأمین هزینه آن به پروژه، دستگاه متولی، قراردادها و منابع اختصاص‌یافته بستگی دارد.
برای نمونه، در خراسان رضوی در سال 1405 ده‌ها سایت نهضت ملی مسکن دارای قرارداد آماده‌سازی بوده‌اند و تأمین زیرساخت‌های این سایت‌ها نیز در حال پیگیری اعلام شده است.

3. آب، برق، گاز و سایر خدمات زیربنایی
یکی دیگر از حمایت‌های مهم، تأمین زیرساخت‌های مورد نیاز سکونت است.
آب، برق، گاز، فاضلاب و ارتباطات از جمله خدماتی هستند که برای بهره‌برداری از یک شهرک یا مجموعه مسکونی ضروری‌اند.
قانون جهش تولید مسکن وزارتخانه‌های نیرو، نفت، راه و شهرسازی و ارتباطات را در حوزه وظایف خود مکلف به فراهم کردن زیرساخت‌های لازم کرده است. همچنین برای واحدهای برنامه‌های حمایتی، قانون محدودیت‌هایی برای دریافت هزینه‌های مربوط به انشعابات تعیین کرده است.
بنابراین این بخش نیز باید در محاسبه حمایت واقعی دولت از پروژه مورد توجه قرار گیرد.

4. خدمات روبنایی؛ مدرسه و مسجد تا درمانگاه
ساخت خانه بدون ایجاد خدمات عمومی، عملاً به ایجاد یک سکونتگاه ناقص منجر می‌شود.
به همین دلیل در پروژه‌های بزرگ نهضت ملی مسکن، ایجاد یا توسعه خدماتی مانند:
- مدرسه
- مسجد
- درمانگاه
- فضای سبز
- مراکز ورزشی
- مراکز فرهنگی
- تجهیزات شهری
در برنامه‌های توسعه قرار می‌گیرد.
قانون جهش تولید مسکن نیز استفاده از منابع صندوق ملی مسکن برای مشارکت در ایجاد خدمات روبنایی و کاربری‌های غیرانتفاعی مانند آموزشی، مذهبی، درمانی، فرهنگی و ورزشی را پیش‌بینی کرده است.
البته «پیش‌بینی قانونی» با «رایگان بودن کامل برای هر پروژه» تفاوت دارد و اجرای هر خدمت باید بر اساس برنامه و منابع همان پروژه بررسی شود.

5. تخفیف شهرداری و هزینه‌های ساختمانی
یکی از حمایت‌های قانونی قابل توجه، کاهش هزینه‌های صدور پروانه و پایان‌کار است.
بر اساس ماده 14 قانون جهش تولید مسکن، هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌کار در برنامه‌های حمایتی وزارت راه و شهرسازی با 30 درصد تخفیف محاسبه و دریافت می‌شود.
این تخفیف به‌طور مستقیم از قیمت ساخت بنا کم نمی‌کند، اما می‌تواند هزینه‌های جانبی پروژه را کاهش دهد.

6. خدمات نظام مهندسی و انشعابات
قانون برای خدمات فنی و مهندسی نیز حمایت‌هایی در نظر گرفته است. برای برخی گروه‌های خاص از جمله مددجویان، معلولان، ایثارگران و رزمندگان معسر، معافیت از هزینه خدمات نظام مهندسی برای یک واحد مسکونی پیش‌بینی شده است؛ بنابراین نباید این حکم را به‌صورت عمومی به همه متقاضیان نهضت ملی مسکن تعمیم داد.

از سوی دیگر، قانون برای واحدهای حمایتی مقرر کرده است وزارتخانه‌های نیرو، نفت و ارتباطات صرفاً حق انشعاب دریافت کنند و هزینه دیگری تحت عنوان‌های دیگر مطالبه نکنند.

مقایسه ساده؛ یک واحد 100 متری چقدر حمایت دریافت می‌کند؟
فرض کنیم واحدی 100 مترمربع باشد.
اگر قیمت پایه ساخت را بر اساس رقم حدود 14 تا 15 میلیون تومان برای هر مترمربع در نظر بگیریم، هزینه ساخت مستقیم این واحد حدود 1.4 تا 1.5 میلیارد تومان خواهد بود؛ البته این عدد نمونه است و قیمت نهایی هر پروژه می‌تواند بسیار متفاوت باشد.
در مقابل، اگر هزینه واقعی ساخت در یک پروژه یا منطقه به حدود 40 میلیون تومان برای هر مترمربع برسد، هزینه ساخت 100 مترمربع به حدود 4 میلیارد تومان خواهد رسید. چنین اختلافی نشان می‌دهد چرا نمی‌توان یک عدد ثابت را برای تمام پروژه‌های نهضت ملی مسکن اعلام کرد.
اما در این محاسبه هنوز ارزش زمین، آماده‌سازی، زیرساخت‌ها، خدمات روبنایی و تخفیف‌های قانونی لحاظ نشده است.
برای مثال، اگر ارزش سهم زمین یک واحد 100 متری در یک منطقه یک میلیارد تومان برآورد شود و این زمین در قالب حمایت دولتی در اختیار پروژه قرار گیرد، همین مبلغ از هزینه‌ای که در یک پروژه عادی باید برای خرید زمین پرداخت شود، حذف یا به شکل قابل توجهی کاهش می‌یابد.
بنابراین نمی‌توان گفت «دولت برای هر واحد دقیقاً X تومان کمک می‌کند»؛ زیرا ارزش زمین، هزینه آماده‌سازی و زیرساخت‌ها و میزان تخفیف‌ها در هر شهر و پروژه متفاوت است.

وام 850 میلیون تومانی؛ کمک دولت یا بدهی متقاضی؟
یک نکته مهم دیگر، تسهیلات بانکی است. در سال 1405 سقف تسهیلات فردی نهضت ملی مسکن برای پروژه‌های مشمول، از 650 به 850 میلیون تومان افزایش یافته است.
این مبلغ را نباید با «کمک بلاعوض دولت» اشتباه گرفت؛ وام در نهایت باید توسط متقاضی بازپرداخت شود. بنابراین بهتر است در محاسبات، تسهیلات بانکی را حمایت مالی و تأمین مالی با بازپرداخت و زمین و تخفیف‌ها را حمایت کاهنده هزینه در نظر گرفت.

جمع‌بندی؛ حمایت واقعی دولت فقط در آورده نقدی دیده نمی‌شود
نهضت ملی مسکن مجموعه‌ای از حمایت‌های مختلف است: تأمین زمین، آماده‌سازی، زیرساخت‌های آب و برق و گاز، خدمات روبنایی، تخفیف عوارض و برخی هزینه‌های خدمات ساختمانی و همچنین تسهیلات بانکی.
با این حال، این حمایت‌ها به معنای رایگان شدن واحد مسکونی نیست. بخش اصلی هزینه احداث ساختمان، مصالح، دستمزد، تجهیزات و سایر هزینه‌های اجرایی همچنان باید از محل آورده متقاضی، تسهیلات بانکی و منابع پروژه تأمین شود.
به همین دلیل برای پاسخ دقیق به این پرسش که «دولت برای هر واحد نهضت ملی مسکن چقدر هزینه می‌کند؟» باید پرونده مالی همان پروژه، ارزش زمین، هزینه آماده‌سازی، زیرساخت، خدمات روبنایی، تخفیفات و هزینه واقعی ساخت بررسی شود.

سوالات متداول

1. آیا زمین نهضت ملی مسکن کاملاً رایگان است؟
در برنامه‌های حمایتی، زمین طبق قانون عمدتاً در قالب اجاره 99 ساله واگذار می‌شود و مالکیت زمین لزوماً به متقاضی منتقل نمی‌شود.

2. آیا آماده‌سازی زمین برای همه پروژه‌ها رایگان است؟
خیر. نحوه تأمین هزینه آماده‌سازی به پروژه و منابع اختصاص‌یافته بستگی دارد.

3. آیا دولت هزینه آب، برق و گاز را پرداخت می‌کند؟
تأمین زیرساخت در چارچوب وظایف دستگاه‌های مربوطه پیش‌بینی شده، اما هزینه و نحوه اجرای آن در هر پروژه باید جداگانه بررسی شود.

4. آیا مدرسه و مسجد جزو هزینه ساخت واحد است؟
خیر. این موارد خدمات روبنایی و عمومی پروژه محسوب می‌شوند و تأمین آنها سازوکار مالی جداگانه‌ای دارد.

5. آیا همه متقاضیان از تخفیف نظام مهندسی برخوردارند؟
خیر. معافیت کامل نظام مهندسی برای گروه‌های خاص قانونی پیش‌بینی شده و نباید آن را به همه متقاضیان تعمیم داد.
6. تخفیف شهرداری در نهضت ملی مسکن چقدر است؟
طبق ماده 14 قانون جهش تولید مسکن، هزینه صدور و تمدید پروانه و گواهی پایان‌کار برنامه‌های حمایتی با 30 درصد تخفیف محاسبه می‌شود.

7. آیا وام 850 میلیون تومانی کمک بلاعوض دولت است؟
خیر. این مبلغ تسهیلات بانکی است و متقاضی باید مطابق قرارداد بانکی آن را بازپرداخت کند.

8. چگونه بفهمیم دولت برای پروژه ما چقدر کمک کرده است؟
باید ارزش زمین، هزینه آماده‌سازی، زیرساخت‌ها، خدمات روبنایی، تخفیف‌ها، تسهیلات و سایر منابع دولتی پروژه بررسی و از مجموع هزینه واقعی پروژه تفکیک شود.

منابع
- قانون جهش تولید مسکن و مواد مرتبط با تأمین زمین، زیرساخت، خدمات و تخفیف‌های ساختمانی.
- قانون برنامه هفتم پیشرفت، احکام مرتبط با تأمین منابع مالی آماده‌سازی و خدمات زیربنایی و روبنایی نهضت ملی مسکن.
- گزارش اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن در استان کرمانشاه و توضیحات مدیرکل راه و شهرسازی استان درباره سهم زمین در قیمت تمام‌شده.
- گزارش آخرین وضعیت هزینه ساخت پروژه‌های نهضت ملی مسکن در سال 1405.
- گزارش افزایش سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن به 850 میلیون تومان در سال 1405.

سلب مسئولیت
این مطلب با هدف اطلاع‌رسانی عمومی و افزایش آگاهی متقاضیان تهیه شده است. ارقام هزینه ساخت، ارزش زمین، هزینه آماده‌سازی، زیرساخت و میزان آورده متقاضی در پروژه‌های مختلف نهضت ملی مسکن یکسان نیست و ممکن است بر اساس شهر، زمان اجرا، مشخصات فنی، قرارداد پیمانکار و مصوبات دستگاه‌های اجرایی تغییر کند. همچنین تسهیلات بانکی با کمک بلاعوض تفاوت دارد و قابل بازپرداخت است. برای تعیین مبلغ دقیق حمایت دولت در یک پروژه مشخص، باید اسناد مالی، قراردادها و مصوبات همان پروژه بررسی شود.