راهنمای جامع متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن؛ قسمت چهاردهم. برداشت غیرعملیاتی چیست و آیا متقاضی حق دارد بداند آورده‌اش کجا هزینه شده است؟

 موضوع اصلی این قسمت، یک مطالبه روشن است:

آیا متقاضی حق دارد بداند آورده‌ای که برای ساخت خانه خود پرداخت کرده، در چه حسابی قرار دارد، چه مقدار آن برای پروژه هزینه شده، چه مقدار هنوز باقی مانده و هر پرداخت بر اساس چه قرارداد یا صورت‌وضعیتی انجام شده است؟

به گزارش ساختمان نگار، شفافیت مالی در پروژه‌های بزرگ مسکن، به‌ویژه طرحی که بخش مهمی از منابع آن از آورده خانوارها تأمین می‌شود، می‌تواند نقش مهمی در افزایش اعتماد عمومی داشته باشد.

در ادامه بخش های قبلی ، ساختمان نگار تلاش کرده است با همکاری مهندس سجاد امینی معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان کرمانشاه،مهم‌ترین پرسش‌های متقاضیان را با زبانی ساده و بر پایه قوانین و رویه‌های رایج پاسخ دهد تا مخاطبان بتوانند با آگاهی بیشتری روند پرونده خود را دنبال کنند:

برای عضویت در کانال بله در لینک زیر عضو شوید:

https://ble.ir/nehzatemelimaskanksh

از مهندس و پیمانکار تا مصالح، تجهیزات، خدمات و پروژه‌های ساختمانی در سراسر ایران

1. برداشت غیرعملیاتی یعنی چه؟
به زبان ساده، وقتی منابع مالی یک پروژه برای هزینه‌هایی غیرمرتبط با عملیات همان پروژه مصرف شود، می‌توان از مفهوم «هزینه یا برداشت غیرعملیاتی» صحبت کرد.
اما یک نکته بسیار مهم وجود دارد:
هر برداشت از حساب یا هر پرداختی که مستقیماً به عملیات ساختمانی در محل پروژه مربوط نباشد، لزوماً برداشت غیرمجاز یا تخلف نیست.
برای مثال ممکن است بخشی از هزینه‌های قانونی و قراردادی پروژه مربوط به خدمات فنی، بیمه، طراحی، نظارت، آزمایشگاه، مجوزها، انشعابات، خدمات مهندسی یا سایر هزینه‌های مرتبط با اجرای پروژه باشد.
بنابراین تشخیص اینکه یک پرداخت «عملیاتی»، «غیرعملیاتی» یا «غیرمجاز» است، نیازمند بررسی اسناد، قراردادها، حسابداری پروژه و مقررات مربوط است.

2. چرا این موضوع برای متقاضی مهم است؟
متقاضی معمولاً فقط یک نام در فهرست پروژه نیست.
او بخشی از سرمایه پروژه را تأمین کرده است.
خانواده‌ای که 40، 50، 70 یا حتی مبالغ بسیار بیشتر پرداخت کرده، حق دارد بداند منابعی که پرداخت کرده چگونه مدیریت می‌شود.
در سال‌های گذشته نیز بانک مسکن در گزارش‌های مربوط به نهضت ملی مسکن اعلام کرده بود که بخشی از آورده متقاضیان در حساب‌ها قرار داشته و منابع بر اساس فرآیند پروژه به سازندگان پرداخت می‌شده است. برای نمونه، در مهر 1401 بانک مسکن اعلام کرد از مجموع 24 هزار و 243 میلیارد تومان واریزی متقاضیان، 12 هزار و 542 میلیارد تومان از محل آورده متقاضیان به حساب سازندگان پرداخت شده و مابقی منابع در حساب بانک قرار داشته است تا به مرور و بر اساس درخواست دستگاه‌های متولی به پروژه‌ها تزریق شود.
این ارقام مربوط به همان مقطع زمانی هستند و نباید به‌عنوان وضعیت فعلی پروژه‌ها تلقی شوند؛ اما یک نکته مهم را نشان می‌دهند:
مسیر حرکت پول متقاضی از «واریز» تا «پرداخت به پروژه» قابل تفکیک است و شفافیت درباره این مسیر اهمیت دارد.

3. آیا ماندن پول در حساب بانک به معنای برداشت غیرعملیاتی است؟
خیر.
این دو موضوع را نباید با یکدیگر اشتباه گرفت.
ممکن است آورده متقاضی به حساب مربوط واریز شده باشد، اما هنوز تمام آن به سازنده پرداخت نشده باشد.
این موضوع به‌خودی‌خود به معنای برداشت غیرعملیاتی نیست.
در پروژه‌های ساختمانی، پرداخت منابع می‌تواند متناسب با پیشرفت کار، قراردادها، صورت‌وضعیت‌ها و فرآیند تأیید دستگاه متولی انجام شود.
بنابراین سؤال درست این نیست که:
«چرا تمام پول بلافاصله خرج نشده است؟»
بلکه سؤال دقیق‌تر این است:
«موجودی مربوط به پروژه چقدر است و بر اساس چه فرآیندی و چه مستنداتی به پروژه پرداخت می‌شود؟»

4. متقاضی چه اطلاعاتی را می‌تواند مطالبه کند؟
یکی از مطالبات منطقی متقاضیان می‌تواند ارائه یک گزارش شفاف از وضعیت مالی پروژه باشد.
برای مثال:

مجموع آورده دریافت‌شده از متقاضیان چقدر است؟

چه مقدار از این منابع به پروژه پرداخت شده است؟

چه مقدار در حساب مربوط به پروژه باقی مانده است؟

چه میزان تسهیلات بانکی دریافت شده است؟

چه مقدار از تسهیلات به سازنده پرداخت شده است؟

هزینه‌های انجام‌شده پروژه چقدر است؟

چه مقدار تعهد مالی باقی مانده است؟

و مهم‌تر از همه:

هزینه‌ها بابت چه مواردی پرداخت شده‌اند؟

5. «برداشت غیرعملیاتی» را نباید با «هزینه غیرساختمانی» یکی دانست
این نکته برای جلوگیری از ایجاد برداشت اشتباه بسیار مهم است.
ممکن است پروژه برای تکمیل یک واحد مسکونی به هزینه‌هایی نیاز داشته باشد که ظاهر آنها مستقیماً «ساخت ساختمان» نیست.
هزینه طراحی، آزمایش، نظارت، بیمه، خدمات فنی، مجوز، انشعابات، خدمات حقوقی یا سایر هزینه‌های مرتبط با اجرای پروژه ممکن است در چارچوب قرارداد و مقررات، هزینه پروژه محسوب شوند.
بنابراین صرفاً با مشاهده یک عنوان هزینه نمی‌توان نتیجه گرفت که پول متقاضی خارج از پروژه مصرف شده است.
برای چنین ادعایی باید اسناد مالی و قراردادی بررسی شود.

6. اما اگر واقعاً منابع پروژه خارج از هدف خود هزینه شده باشد چه؟
اینجا موضوع جدی‌تر می‌شود.

اگر مستندات نشان دهد منابعی که برای یک پروژه مشخص تأمین شده، بدون مجوز و برخلاف قرارداد یا مقررات در محلی غیرمرتبط هزینه شده است، موضوع می‌تواند نیازمند بررسی مالی، اداری و در صورت وجود شرایط، حقوقی باشد.
اما این تشخیص باید توسط مرجع صالح و بر اساس اسناد انجام شود.
به همین دلیل ساختمان نگار بدون مشاهده اسناد مالی یک پروژه مشخص، نمی‌تواند ادعای «برداشت غیرمجاز» یا «تخلف مالی» را درباره فرد یا دستگاه خاصی مطرح کند.
اما می‌تواند یک مطالبه عمومی و منطقی را مطرح کند:
شفافیت در مسیر منابع مالی پروژه.

7. چرا شفافیت مالی می‌تواند از بسیاری از شایعات جلوگیری کند؟
بخش قابل توجهی از نگرانی متقاضیان زمانی ایجاد می‌شود که اطلاعات کافی در اختیار آنها قرار نگیرد.
وقتی متقاضی نمی‌داند:
پولش کجاست،
پروژه چقدر هزینه کرده،
چه میزان بدهی دارد،
چه مقدار تسهیلات گرفته،
و چه مبلغ دیگری نیاز دارد،
طبیعی است که شایعات مختلف شکل بگیرد.
اما اگر یک گزارش مالی قابل فهم منتشر شود، بسیاری از ابهامات برطرف خواهد شد.
برای مثال یک جدول ساده می‌تواند وضعیت پروژه را نشان دهد:

ارائه چنین گزارشی می‌تواند بسیار مؤثرتر از انتشار توضیحات کلی باشد.

8. آیا متقاضی باید انتظار حسابرسی پروژه را داشته باشد؟
برای پروژه‌هایی با منابع مالی قابل توجه، شفافیت مالی اهمیت ویژه‌ای دارد.
اما نوع حسابرسی، مرجع حسابرسی، سطح دسترسی متقاضیان به اطلاعات و نحوه ارائه گزارش باید مطابق قوانین، قراردادها و ساختار حقوقی پروژه تعیین شود.
آنچه متقاضی می‌تواند مطالبه کند، الزاماً دسترسی به تمام اطلاعات محرمانه بانکی یا تجاری نیست.
بلکه حداقل باید مشخص باشد:

منابع پروژه چه مقدار بوده است؟

منابع در چه مسیری مصرف شده‌اند؟

هزینه‌های اصلی پروژه چه بوده‌اند؟

وضعیت مالی پروژه در چه مرحله‌ای قرار دارد؟

و برای تکمیل پروژه چه میزان منابع دیگر مورد نیاز است؟

9. یک سؤال مهم از بانک‌ها و دستگاه‌های متولی
وقتی متقاضی برای تأمین آورده تحت فشار قرار می‌گیرد، طبیعی است که انتظار داشته باشد درباره نحوه مصرف آورده قبلی نیز پاسخ دریافت کند.
بنابراین یکی از پرسش‌های منطقی متقاضیان می‌تواند این باشد:
«اگر از من خواسته می‌شود در موعد مشخص مبلغ جدیدی واریز کنم، لطفاً وضعیت آورده‌ای را که قبلاً پرداخت کرده‌ام نیز به من اعلام کنید.»
این مطالبه نه تقابل با بانک است و نه مخالفت با اجرای پروژه.
برعکس، شفافیت مالی می‌تواند به افزایش اعتماد متقاضیان و حتی افزایش همکاری آنها برای تأمین منابع مورد نیاز پروژه کمک کند.

10. آیا تأخیر در پرداخت منابع بانکی هم باید شفاف شود؟
بله.
شفافیت فقط درباره آورده متقاضی نیست.
اگر بخشی از منابع پروژه قرار است از طریق تسهیلات بانکی تأمین شود، متقاضی حق دارد بداند روند تأمین این منابع در چه مرحله‌ای است.

گزارش شفاف می‌تواند نشان دهد:

چه میزان تسهیلات مصوب شده؟

چه میزان قرارداد منعقد شده؟

چه میزان پرداخت شده؟

چه میزان باقی مانده؟

و علت تأخیر احتمالی در پرداخت چیست؟

در سال‌های گذشته نیز گزارش‌های رسمی منتشرشده از وضعیت نهضت ملی مسکن، مبالغ آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی و میزان پرداخت آنها به سازندگان را جداگانه اعلام کرده‌اند؛ بنابراین تفکیک این منابع از یکدیگر برای ارزیابی وضعیت مالی پروژه اهمیت دارد.

11. مطالبه شفافیت به معنی متهم کردن مسئولان نیست
یکی از نکات مهمی که باید در چنین بحث‌هایی رعایت شود این است که پرسشگری را با اتهام‌زنی اشتباه نگیریم.
وقتی متقاضی می‌پرسد:
«پول من کجا هزینه شده؟»
این سؤال به‌تنهایی اتهام نیست.
وقتی می‌پرسد:
«چرا منابع پروژه هنوز به سازنده پرداخت نشده؟»
این نیز اتهام نیست.
و وقتی می‌پرسد:
«چرا هزینه پروژه افزایش پیدا کرده است؟»
این هم مطالبه توضیح است.
پاسخ شفاف می‌تواند بسیاری از سوءتفاهم‌ها را برطرف کند.

12. ساختمان نگار چه چیزی را مطالبه می‌کند؟
ساختمان نگار در این موضوع نه مدافع بی‌قیدوشرط دستگاه اجرایی است و نه قصد دارد بدون سند کسی را متهم کند.
مطالبه ما روشن است:
متقاضی باید بداند سرمایه‌ای که برای خانه آینده خود پرداخت کرده، در چه مسیری قرار دارد.
اگر هزینه‌ای انجام شده، مبنای آن مشخص باشد.
اگر پولی در حساب باقی مانده، علت آن اعلام شود.
اگر پرداختی به سازنده انجام شده، چارچوب آن روشن باشد.
اگر پروژه با کمبود منابع مواجه است، میزان کسری مشخص شود.
و اگر برداشت یا هزینه‌ای خارج از چارچوب پروژه انجام شده باشد، مرجع قانونی باید آن را بررسی کند.

جمع‌بندی ساختمان نگار
نهضت ملی مسکن تنها یک پروژه ساختمانی نیست؛ برای بسیاری از خانواده‌ها حاصل سال‌ها انتظار، پس‌انداز، قرض و تحمل فشار اقتصادی است.
بنابراین طبیعی است که متقاضی درباره سرنوشت آورده خود سؤال داشته باشداما در موضوع «برداشت غیرعملیاتی» باید از قضاوت عجولانه فاصله گرفت.
هر پرداختی که ظاهراً مستقیماً مربوط به ساخت یک دیوار یا خرید مصالح نیست، الزاماً غیرعملیاتی یا غیرقانونی نیست.
از طرف دیگر، این موضوع نیز منطقی نیست که متقاضی هیچ اطلاعاتی درباره مسیر مصرف سرمایه خود دریافت نکند.
راه‌حل، شفافیت است.
یک گزارش مالی روشن و قابل فهم می‌تواند مشخص کند:
آورده متقاضی چقدر بوده؛
تسهیلات چقدر بوده؛
چه مقدار به پروژه پرداخت شده؛
چه مقدار هزینه شده؛
چه مقدار باقی مانده؛
و برای تکمیل پروژه چه میزان منابع دیگر مورد نیاز است.
در نهایت، مطالبه «پول من کجا هزینه شده است؟» یک مطالبه طبیعی و قابل فهم از سوی متقاضی است.
پاسخ شفاف به این سؤال می‌تواند هم از حقوق متقاضیان حمایت کند و هم از شکل‌گیری شایعات، بی‌اعتمادی و تقابل میان مردم و دستگاه‌های اجرایی جلوگیری کند.

سوالات متداول

1. برداشت غیرعملیاتی در پروژه مسکن ملی یعنی چه؟
به‌طور کلی منظور هزینه یا برداشت منابع برای اموری است که ارتباط مستقیمی با عملیات و اهداف پروژه ندارد؛ اما تشخیص دقیق آن نیازمند بررسی اسناد و مقررات پروژه است.

2. آیا هر هزینه‌ای که مستقیماً مربوط به ساخت ساختمان نباشد، غیرعملیاتی است؟
خیر. برخی هزینه‌های فنی، مهندسی، بیمه، مجوز، انشعابات و خدمات مرتبط با پروژه ممکن است کاملاً در چارچوب هزینه‌های عملیاتی یا قراردادی پروژه قرار داشته باشند.

3. آیا متقاضی حق دارد درباره آورده خود سؤال کند؟
متقاضی می‌تواند درباره وضعیت پرداخت‌ها، پیشرفت پروژه، هزینه‌های کلی و منابع مورد نیاز پروژه مطالبه شفافیت و پاسخ مستند داشته باشد؛ حدود دسترسی به اطلاعات مالی نیز تابع قوانین و قراردادهای مربوط است.

4. آیا باقی ماندن آورده متقاضی در حساب بانک به معنی تخلف است؟
خیر. ممکن است منابع تا زمان تحقق شرایط پرداخت یا بر اساس فرآیند پروژه در حساب باقی بماند. سابقه گزارش‌های بانک مسکن نیز نشان می‌دهد بخشی از آورده‌ها در مقاطع مختلف پیش از پرداخت به سازندگان نزد بانک باقی مانده است.

5. اگر متقاضی به هزینه‌کرد منابع مشکوک باشد چه کند؟
بهتر است به جای انتشار ادعای اثبات‌نشده، اسناد و اطلاعات موجود را جمع‌آوری و موضوع را از دستگاه متولی، بانک عامل یا مراجع نظارتی و قانونی ذی‌صلاح پیگیری کند.

6. آیا افزایش هزینه ساخت به معنی برداشت غیرعملیاتی است؟
خیر. افزایش هزینه ساخت می‌تواند دلایل مختلف اقتصادی و اجرایی داشته باشد و برای تشخیص هزینه غیرمجاز باید اسناد مالی و قراردادی بررسی شود.

7. آیا ساختمان نگار می‌تواند تخلف مالی یک پروژه را تأیید کند؟
تنها بر اساس اسناد معتبر و قابل بررسی می‌توان درباره یک مورد مشخص اظهارنظر کرد. انتشار یک ادعا در فضای مجازی به‌تنهایی اثبات تخلف نیست.

8. مهم‌ترین مطالبه مالی متقاضیان چیست؟
شفاف بودن مسیر منابع؛ یعنی مشخص باشد آورده و تسهیلات چه میزان بوده، چه مقدار پرداخت شده، چه هزینه‌هایی انجام شده و برای تکمیل پروژه چه میزان منابع دیگر مورد نیاز است.

منابع

قانون جهش تولید مسکن و مقررات مرتبط با تأمین مالی بخش مسکن.

گزارش‌های منتشرشده از بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی درباره افتتاح حساب متقاضیان، آورده آنان و پرداخت منابع به سازندگان.

قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن.

سلب مسئولیت

این مطلب با هدف آگاهی‌رسانی و طرح مطالبه شفافیت مالی تهیه شده است و به معنای انتساب تخلف یا برداشت غیرقانونی به شخص، بانک، دستگاه اجرایی یا پروژه خاصی نیست. تشخیص تخلف مالی، برداشت غیرمجاز یا هزینه‌کرد خارج از مقررات صرفاً بر اساس اسناد، قراردادها، حساب‌های مالی و نظر مراجع قانونی و نظارتی ذی‌صلاح امکان‌پذیر است. شرایط مالی و نحوه گردش منابع ممکن است در پروژه‌های مختلف متفاوت باشد و متقاضیان برای بررسی وضعیت پروژه خود باید اطلاعات را از مراجع رسمی مربوط دریافت کنند