آکادمی آپارتمان‌نشینی ساختمان نگار؛ قسمت بیست‌وسوم موضوع: شارژ ساختمان چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا پرداخت شارژ برای همه واحدها یکسان است؟ سهم واحد خالی، مستأجر و مالک چقدر است؟

به گزارش ساختمان نگار، پرداخت شارژ ساختمان از جمله تعهدات قانونی مالکان و استفاده‌کنندگان از واحدهای آپارتمانی است؛ با این حال، نحوه محاسبه و تقسیم هزینه‌ها همیشه به‌درستی درک نمی‌شود و همین موضوع زمینه اختلاف میان ساکنان و مدیران ساختمان را فراهم می‌کند. قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، ضوابط مشخصی برای تعیین سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک پیش‌بینی کرده‌اند.

 1. آیا شارژ ساختمان برای همه واحدها یکسان است؟
خیر. برخلاف تصور برخی از ساکنان، تمام هزینه‌های ساختمان الزاماً به‌صورت مساوی میان واحدها تقسیم نمی‌شود.
بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها، سهم هر مالک از هزینه‌های مشترک اصولاً متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی ساختمان تعیین می‌شود؛ مگر هزینه‌هایی که ارتباطی با مساحت زیربنا ندارند یا مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم آن‌ها پیش‌بینی کرده باشند.
برای مثال، اگر هزینه‌ای مانند مصرف سوخت سیستم گرمایشی بر اساس زیربنا محاسبه شود، واحد بزرگ‌تر سهم بیشتری خواهد داشت؛ اما هزینه‌هایی مانند حقوق سرایدار، نگهبان و نگهداری آسانسور، در حالت معمول به‌صورت مساوی میان واحدها تقسیم می‌شوند.
بنابراین، متراژ واحد تنها معیار محاسبه شارژ نیست و نوع هزینه نیز اهمیت دارد.

2. آیا واحد خالی از سکنه هم باید شارژ پرداخت کند؟
بله. یکی از نکات مهم و صریح قانون، الزام به پرداخت هزینه‌های مشترک حتی در صورت استفاده نکردن از واحد است.
ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها تأکید می‌کند که پرداخت هزینه‌های مشترک، اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.
بنابراین، مالک واحدی که خالی از سکنه است نمی‌تواند صرفاً به دلیل سکونت نداشتن، از پرداخت هزینه‌های مشترک مانند نگهداری آسانسور، نظافت، سرایداری و حفاظت از ساختمان خودداری کند.
البته هزینه‌هایی که مستقیماً به میزان مصرف مربوط هستند، تابع ضوابط محاسبه و اندازه‌گیری مصرف خود خواهند بود.

 3. مسئول پرداخت شارژ؛ مالک یا مستأجر؟
این موضوع به نوع هزینه و توافق میان مالک و مستأجر بستگی دارد.
در روابط میان مالک و مستأجر، معمولاً هزینه‌های جاری و مصرفی ساختمان مانند نظافت، سرایداری و نگهداری روزمره بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد؛ در مقابل، هزینه‌های اساسی و سرمایه‌ای مانند تعمیرات عمده و اساسی ساختمان اصولاً بر عهده مالک است، مگر آنکه توافق معتبر دیگری وجود داشته باشد.
با این حال، قرارداد اجاره در تعیین مسئولیت‌های مالی طرفین اهمیت زیادی دارد. همچنین طبق تبصره ماده 23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در شرایط مقرر، مدیر ساختمان می‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، برای وصول هزینه‌های جاری مشترک به مالک نیز مراجعه کند.

 4. هزینه تعمیر آسانسور و سایر تأسیسات چگونه تقسیم می‌شود؟
هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیر تأسیسات مشترک، اصولاً از هزینه‌های مشترک ساختمان محسوب می‌شوند.
برای مثال، تعمیر آسانسور، سرویس موتورخانه، نگهداری پمپ آب، تعمیر درب پارکینگ و رسیدگی به تأسیسات عمومی ساختمان از جمله هزینه‌هایی هستند که باید مطابق قانون، توافق مالکان و مصوبات معتبر مجمع عمومی تقسیم شوند.
نکته مهم اینکه صرف استفاده نکردن یک واحد از آسانسور یا سایر امکانات مشترک، به‌تنهایی موجب معافیت آن واحد از پرداخت هزینه‌های قانونی نگهداری و تعمیرات مشترک نمی‌شود.

 5. مدیر ساختمان چگونه شارژ واحدهای بدهکار را وصول می‌کند؟
قانون برای برخورد با افرادی که از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک خودداری می‌کنند، راهکار قانونی مشخصی پیش‌بینی کرده است.
بر اساس ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر ساختمان ابتدا باید با ارسال اظهارنامه رسمی، مبلغ بدهی و جزئیات آن را مطالبه کند.
اگر مالک یا استفاده‌کننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر می‌تواند مطابق شرایط قانونی از ارائه خدمات مشترک مقرر خودداری کند و در صورت ادامه بدهی، از طریق اداره ثبت محل برای صدور اجرائیه و وصول مطالبات اقدام نماید.
البته قطع خدمات باید در چارچوب قانون انجام شود و مدیر ساختمان حق ندارد به‌صورت خودسرانه خدمات اختصاصی یا حقوق قانونی ساکنان را محدود کند.

 6. آیا می‌توان به مبلغ شارژ تعیین‌شده توسط مدیر اعتراض کرد؟
بله. مدیر ساختمان موظف است هزینه‌ها و سهم هر واحد را بر اساس ضوابط قانونی و مصوبات معتبر تعیین کند.
مطابق ماده 24 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، هر یک از شرکا که نسبت به سهم یا میزان هزینه مربوط به خود اعتراض داشته باشد، می‌تواند از مدیر درخواست رسیدگی کند و در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، موضوع را از طریق مراجع قضایی پیگیری نماید.
بنابراین، شفافیت در اعلام هزینه‌ها، ارائه صورت‌حساب و نگهداری اسناد پرداختی از وظایف مهم مدیریت ساختمان است.

 جمع‌بندی ساختمان نگار
شارژ ساختمان صرفاً مبلغی نیست که مدیر ساختمان به‌صورت سلیقه‌ای تعیین کند؛ بلکه باید بر اساس قانون، نوع هزینه‌ها، مساحت واحدها، توافق مالکان و مصوبات معتبر ساختمان محاسبه شود.
ساکنان نیز باید بدانند که پرداخت به‌موقع شارژ، علاوه بر یک تعهد قانونی، نقش مهمی در حفظ کیفیت زندگی، نگهداری تأسیسات و جلوگیری از فرسودگی ساختمان دارد.

یک ساختمان منظم، بدون مشارکت مالی و مسئولیت‌پذیری ساکنان اداره نخواهد شد.

 پرسش‌های متداول

1. آیا واحد خالی از پرداخت شارژ معاف است؟
خیر؛ پرداخت هزینه‌های مشترک حتی در صورت عدم استفاده از واحد الزامی است.

2. آیا مدیر می‌تواند برای تمام واحدها شارژ یکسان تعیین کند؟
در مواردی که هزینه ارتباطی با متراژ ندارد یا ترتیب دیگری با رعایت ضوابط قانونی تصویب شده باشد، امکان تقسیم مساوی وجود دارد.

3. آیا مستأجر مسئول پرداخت تمام هزینه‌های تعمیرات ساختمان است؟
خیر؛ مسئولیت هزینه‌های جاری و تعمیرات اساسی باید با توجه به ماهیت هزینه و قرارداد اجاره تعیین شود.

4. آیا مدیر می‌تواند برق یا آب اختصاصی واحد بدهکار را قطع کند؟
خیر؛ اختیارات مدیر در خصوص محدود کردن خدمات مشترک باید در چارچوب ماده 10 مکرر قانون و شرایط مقرر در آن اعمال شود.

 منابع

1. قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه مواد 4 و 10 مکرر و اصلاحات آن.\
2. آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، به‌ویژه مواد 23 و 24.

 سلب مسئولیت

این مطلب با هدف افزایش آگاهی عمومی و آموزش حقوق و مقررات آپارتمان‌نشینی تهیه شده است و جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی یا بررسی قراردادها و شرایط اختصاصی هر ساختمان نیست.