به گزارش ساختمان نگار؛ بازار مسکن، اگرچه در ظاهر تابع عرضه و تقاضا به نظر میرسد، اما واقعیتهای پشت پرده آن به مراتب پیچیدهتر است. از تعیین قیمت زمین و هزینه ساخت گرفته تا ارزشگذاری نهایی هر مترمربع واحد مسکونی، عوامل متعددی دخیلاند که اغلب دور از چشم خریدار باقی میمانند.
یکی از مهمترین عوامل تأثیرگذار، قیمت زمین است. در محلههایی که امکانات شهری، دسترسی به مترو، مدارس یا مراکز تجاری بیشتر است، قیمت زمین گاهی تا سه برابر مناطق کمبرخوردار افزایش مییابد. اما نکته اینجاست که گاهی حتی زمینهایی بدون زیرساخت مناسب، تنها به واسطه تبلیغات و جو روانی بازار، رشد قیمتی بیسابقهای را تجربه میکنند.
سازندهای با نام خانوادگی «کاشانی» که در منطقهی شرق تهران فعالیت میکند، در گفتوگو با ما میگوید:
«قیمت ساخت برای ما تقریباً مشخص است؛ از متری 10 تا 15 میلیون با توجه به کیفیت. اما وقتی وارد فاز فروش میشویم، عواملی مثل نام محله، برند ساختمان، امکانات لوکس مثل آسانسور شیشهای یا لابی هتلمانند باعث میشود قیمت فروش از متری 40 میلیون هم عبور کند.»
یکی دیگر از عوامل پنهان در قیمتگذاری، بازی برخی مشاوران املاک با بازار است. آنها با درج قیمتهای غیرواقعی در پلتفرمهای آنلاین، ذهن خریدار را نسبت به سطح قیمتها تنظیم میکنند و در برخی موارد، با همدستی برخی فروشندگان، قیمت منطقه را بالا میبرند.
از سوی دیگر، شهرداری نیز با هزینههای صدور پروانه، عوارض تراکم، تغییر کاربری و ... عملاً در تعیین کف قیمت مؤثر است. همچنین، سیستم بانکی با محدودیت سقف وام، عملاً خریدار را مجبور به پرداخت نقدی بیشتر کرده و این موضوع موجب کاهش قدرت چانهزنی مشتری میشود.
کارشناسان میگویند که نبود یک نظام شفاف قیمتگذاری، موجب شده بازار ساختمان به بازاری «احساسی» تبدیل شود. خریداران با ترس از افزایش بیشتر قیمت، گاهی وارد معاملاتی میشوند که فاقد توجیه اقتصادی است.
«دکتر نادری»، استاد اقتصاد مسکن در دانشگاه تهران معتقد است:
«تا زمانی که دولت و نهادهای نظارتی، سامانه دقیق شفافسازی قیمت و نظارت بر معاملات را راهاندازی نکنند، بازار قیمتگذاری ساختمان بیشتر به یک حراج نامنظم شباهت دارد تا یک بازار علمی.»
در نهایت، آنچه امروز قیمت هر مترمربع ساختمان را تعیین میکند، نه فقط متریال و مکان، بلکه ترکیبی از تبلیغات، جو روانی، دلالی پنهان، هزینههای حاکمیتی و البته نبود نظارت دقیق است؛ و این یعنی خریدار همچنان تنها حلقهی بیقدرت این زنجیرهی سودآور باقی میماند.
8 دیدگاه